Bis wann kann der Vorsteuerabzug aus Herstellungskosten bei steuerpflichtiger Vermietung geltend gemacht werden?

Von der Umsatzsteuer befreit ist die Vermietung und die Verpachtung von Grundstücken (Grund und Boden, Gebäude, Wohnungen usw.). Ein Unternehmer kann auf die Befreiung verzichten, wenn er die Vermietung an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausführt. Der Verzicht auf die Steuerbefreiung ist nur möglich, wenn der Mieter das Grundstück für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen; der Mieter muss vorsteuerabzugsberechtigt sein.

Der Verzicht auf die Steuerbefreiung wird dadurch ausgeübt, dass der Unternehmer den Vermietungsumsatz „als steuerpflichtig behandelt“. Diese sog. Option wird z. B. ausgeübt durch eine ausdrückliche Erklärung gegenüber dem Finanzamt oder durch die Anmeldung der Vermietungsumsätze mit anderen steuerpflichtigen Umsätzen. Erzielt ein Unternehmer zulässigerweise steuerpflichtige Vermietungsumsätze, ist er zum Vorsteuerabzug berechtigt. Als Vorsteuer abziehbar sind allerdings nur die Steuerbeträge, die den steuerpflichtigen Vermietungsumsätzen zuzuordnen sind.

Der Fall: Ein Vermietungsunternehmer errichtete zwei Einliegerwohnungen, die er nachweislich steuerpflichtig vermieten wollte. Die ersten Baukosten fielen im Jahr 2003 an. Vorsteuerbeträge wurden nicht geltend gemacht. Im Jahr 2006 gab der Unternehmer eine berichtigte Umsatzsteuererklärung für 2003 und berichtigte Umsatzsteuer-Voranmeldungen für 2004 ab, in denen erstmals anteilige Vorsteuerbeträge aus der Errichtung der Einliegerwohnungen geltend gemacht wurden. Das Finanzamt lehnte den Antrag auf Änderung des Umsatzsteuerbescheids 2003 ab. Bei den jeweiligen Voranmeldungen berücksichtigte es ebenfalls keine geltend gemachten Vorsteuerbeträge. Dagegen wehrte sich der Vermietungsunternehmer.

Die Entscheidung: Das Finanzgericht Rheinland‑Pfalz gab dem Unternehmer Recht. Das Finanzamt hat den Vorsteuerabzug für die nach der Option umsatzsteuerpflichtig vermieteten Einliegerwohnungen zu Unrecht versagt.

Nach Auffassung des Gerichts sind folgende Grundsätze zu beachten:

·       Es ist erforderlich, dass der Unternehmer die Einliegerwohnungen seinem Unternehmen zuordnet. Dies kann durch eine Zuordnungsentscheidung geschehen.

·       Vor Ausübung der Option kommt ein Vorsteuerabzug auf die Herstellungskosten aus der Errichtung der Wohnungen nicht in Betracht.

·       Der Vorsteuerabzug aus den Herstellungskosten muss nicht sofort bei Bezug der Eingangsleistungen (z. B. den Handwerkerleistungen aus der Erstellung) geltend gemacht werden, um die Zuordnung der Wohnungen zu dem Unternehmen nachzuweisen.

·       Ist der Vorsteuerabzug erst nach Ausübung der Option und nicht schon bei Bezug der Eingangsleistungen möglich, müssen andere Beweisanzeichen für die Zuordnung eines Gegenstands zum Unternehmen herangezogen werden.

·       Die Geltendmachung des Vorsteuerabzugs ist nicht alleinige Zuordnungsentscheidung. Auch Schriftverkehr mit dem zukünftigen Mieter, aus dem sich ergibt, dass eine steuerpflichtige Vermietung beabsichtigt ist, kann Beweisanzeichen sein.

Der Bundesfinanzhof muss diesen schwierigen Fall abschließend lösen.