Der Bauvertrag und die VOB-Vereinbarung

Ausgangslage

Sie wollen bauen. Zunächst bitten Sie einige Bauunternehmen, die Ihnen bekannt sind, ein Angebot zu erstellen. Bereits auf dem Angebot haben einige Baufirmen den Zusatz vermerkt, dass im Übrigen die VOB gilt. Für einen dieser Anbieter entscheiden Sie sich und beauftragen ihn auf der Basis von dessen Angebot mit dem Bauprojekt. Auch den Satz, dass im Übrigen die VOB gilt, haben Sie unterschrieben. Eines Nachts werden Sie „nass geschwitzt“ wach, da Ihnen im Halbschlaf bewusst geworden ist, dass Sie sich gar keine so richtige Vorstellung darüber machen können, was Sie mit diesem Satz eigentlich unterschrieben haben.

Rechtslage

Die Abkürzung „VOB“ stand früher für „Verdingungsordnung Bau“. Vor einigen Jahren wurde sie umbenannt und heißt heute „Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen“. Die VOB ist kein Gesetz. Vielmehr haben sich Vertreter der Bauwirtschaft und typischer Bau-Auftraggeber zusammengesetzt und ein Regelwerk geschaffen, in dem die üblichen Problemfragen, die im Zusammenhang mit einem Bauauftrag auftreten können, in einer für beide Vertragsparteien ausgewogenen Weise entschieden werden. Man kann die VOB eher mit den „Allgemeinen Geschäftsbedingungen“ eines Vertrages vergleichen als mit einem Gesetz.

Die VOB hat drei Teile, genannt VOB/A sowie VOB/B und VOB/C.

Der erste Teil, also die VOB/A, regelt im Wesentlichen, welche Regeln die öffentliche Hand bei der Ausschreibung und bei der Vergabe von Großprojekten zu beachten hat.

Der zweite Teil, also die VOB/B, beinhaltet typische Vertragsergänzungen, mit denen z.B. geregelt wird,

• welche Leistungen von der Vergütung umfasst werden,
• welche Aufgaben einerseits der Auftraggeber und andererseits der Auftragnehmer übernimmt,
• wer in den einzelnen Bauphasen das Risiko von Beschädigungen trägt,
• wann und in welcher Form eine Vertragspartei den Vertrag kündigen kann,
• wie eine Abnahme zu erfolgen hat,
• welche Folgen verbliebene Baumängel haben,
• wie abgerechnet und schließlich gezahlt werden muss etc.

Der dritte Teil, also die VOB/C, regelt mit zahlreichen DIN-Normen die bautechnischen Vorgaben, die bei den einzelnen Gewerken zu beachten sind. Hier werden sowohl Baumaterialien vorgegeben als auch Abrechnungsvorgaben gemacht und Ausführungsbeschreibungen vorgenommen (z.B. Fugenbreiten, Vor­behandlungen, Schutzmaßnahmen, Reinigung etc.).

Die komplizierten und sehr kosten- sowie zeitintensiven Ausschreibungs- und Vergabebestimmungen des Teils VOB/A sollten nicht vereinbart werden. Diese Regelungen helfen im Zweifel keiner der beiden Vertragsparteien weiter.

Die beiden Teile VOB/B und VOB/C sollte man vereinbaren, da sie ausgewogen und fair ganz viele typische Regelungsfragen von Baumaßnahmen lösen und auf diese Weise Streitigkeiten vermeiden. Allerdings sollte man in dem Bauvertrag klarstellen, dass die individuell im Bauvertrag aufgenommenen Regelungen allen Regelungen der VOB vorgehen.

Von der Möglichkeit solcher individuellen ver­traglichen Regelungen, die der VOB vorgehen, sollte man als Bau-Auftrag­ge­ber umfangreich Gebrauch machen. Beispielsweise empfiehlt es sich die Verantwortungsbereiche (Finanzierungsrisiken, Baurisiken) und die Qualitätsstufe des Bauwerks umfassend zu regeln. Man sollte abweichend von der 4‑jährigen VOB-Gewährleistungsfrist die 5‑jährige Gewährleistung gemäß BGB vereinbaren. Man sollte außerdem festlegen, ob es sich um einen Pauschalfest­preis handelt und Regelungen schaffen, unter welchen Umständen darüber hinaus für Nachträge Abrechnungen er­fol­gen dürfen. Auch die Fertigstellungsfristen (am besten mit einer Fertig­stellungs­garantie) sollten in den individu­ellen Regelungen des Bauvertrages auf­ge­nommen werden sowie die Umstände, die zu einer Verlängerung dieser Fristen führen.

Unser Tipp

1. Lassen Sie sich bei dem Abschluss eines Bauvertrages nicht einfach nur einen Mustervertrag des Auftragnehmers zur Unterschrift vorlegen, in den lediglich ergänzend die Eckpunkte Ihrer Beauftragung aufgenommen wurden. Gestalten Sie vielmehr den Bauvertrag sinnvoll mit. Typischerweise sind die „Auftragnehmer von Bauleistungen“ in dieser Verhandlungsphase zu erstaunlich vielen Zugeständnissen bei der vertraglichen Regelung von Rechten und Pflichten sowie Verantwortungssphären bereit. Wenn Sie statt dessen lediglich den Mustervertrag des Auftragnehmers unterschreiben, dann büßen Sie bereits an dieser Stelle wichti­ge Rechtspositionen ein. In dieser Phase dürften die größten Möglich­kei­ten bestehen, Kosten einzusparen und aus­ufernde Kostenmehrungen zu vermeiden.
2. Achten Sie darauf, dass die Möglichkeiten zu Mehrabrechnungen und Fristverlängerungen weitgehend im Vertrag ausgeschlossen werden. Jedenfalls sollte in den Individualregelungen des Bauvertrags aufgenommen werden, dass Nachträge nur dann zu einer höheren Abrechnungssumme oder Fristverlängerung führen können, wenn sie vorher vom Auftragnehmer schriftlich beschrieben und bepreist worden sind und dann ebenfalls noch vorher schriftlich von dem namentlich im Vertrag zu benennenden kaufmännischen Verantwortlichen des Auftraggebers freigegeben wurden.
3. Nehmen Sie in den Vertrag auf, dass die Leistungen „in guter Qualität“ zu erbringen sind. Hilfreich kann auch sein, bei der Vereinbarung des Qualitätsstandards auf ein anderes Bauwerk konkret zu verweisen.
4. Im Bauvertrag ist die ergänzende Vereinbarung der VOB/A in aller Regel schädlich. Damit sollte auch nicht die Vereinbarung getroffen werden, dass „die VOB“ gilt. In dem Fall würde ja auch der erste Teil der VOB, also die VOB/A, mit vereinbart sein. Demgegenüber ist normalerweise die ergänzende Vereinbarung hilfreich, dass die VOB/B und die VOB/C gelten, sofern in dem Bauvertrag nicht eine abweichende individuelle Regelung vereinbart wurde.
5. Leider sind Auseinandersetzungen und Rechtsstreitigkeiten bei Bauverfahren relativ häufig. Oft umfassen sie zahlreiche kleinere und größere Mängel. In den Schreiben und Schriftsätzen muss auf jeden einzelnen Mangel eingegangen werden, so dass die Akten in solchen Fällen schnell sehr dick werden und im Zweifel auch noch Sachverständige mit teuren und umfangreichen Gutachten hinzugezogen werden müssen. Dies kann in den meisten Fällen vermieden werden, wenn der Bauvertrag klare Regelungen enthält, die jeweils die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien abschließend klären.

Wenn Sie für Ihr Bauvorhaben keine vernünftige vertragliche Grundlage schaffen, dann ist die Gefahr groß, dass Sie noch häufiger in der Nacht „nass geschwitzt“ aufwachen werden.