Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Grundbuch

Ausgangslage

Kaum eine andere tradierte Rechtsfigur des bürgerlichen Rechts hat in den vergangenen zehn Jahren größere dogmatische Veränderungen erfahren, als die Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder BGB-Gesellschaft (im Weiteren „GbR“ genannt). Eingeleitet wurde diese Entwicklung durch ein Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs vom 29.01.2001, in dem der BGH erstmals die (Teil-)Rechts­fähigkeit der GbR anerkannt hatte, was allerdings nur für eine sog. Außen-GbR gelten soll, eine Gesellschaft also, die nach außen erkennbar am Rechtsverkehr teilnimmt. Die GbR kann daher – ähnlich wie eine Personenhandelsgesellschaft – als solche Trägerin eigener Rechte und Pflichten sein, sie ist im Zivilprozess aktiv und passiv parteifähig. Die BGH-Rechtsprechung hat die Rechtsform der GbR seither immer mehr der Rechtsform der offenen Handelsgesellschaft (oHG) nach §§ 105ff. HGB angenähert.

Aus der grundsätzlichen Anerkennung der Rechtsfähigkeit der GbR ergibt sich – eigentlich selbstverständlich – auch deren Grundbuchfähigkeit, d.h. die Fähigkeit, Inhaberin von Rechten an Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten zu sein und als solche im Grundbuch eingetragen zu werden. Ein Grundstück, als dessen Eigentümer mehrere Personen mit dem Zusatz „als Gesellschafter bürgerlichen Rechts“ im Grundbuch eingetragen sind, ist sonach nicht gesamthänderisch gebundenes Eigentum dieser Personen, sondern „Eigentum der GbR“ als solches – ein kleiner aber feiner Unterschied.

Die Frage, wie die Eintragung einer GbR ins Grundbuch zu erfolgen hat, war jedoch bis vor kurzem noch immer äußerst strittig. Bei dieser Eintragung sind zwei grundlegende Fragen zu unterscheiden:

Zum einen gilt es zu klären, ob und inwieweit die GbR Inhaberin des im Grundbuch eingetragenen Rechts (also etwa Eigentümerin des Grundstücks) ist und sein kann (materielle Grundbuchfähigkeit). Zum anderen geht es verfahrensrechtlich darum, ob und inwieweit die GbR als solche (etwa mit ihrem Namen und Sitz) im Grundbuch eingetragen werden kann, oder ob nur oder auch die Gesellschafter ins Grundbuch einzutragen sind (formelle Grundbuchfähigkeit).

Die materielle und formelle Grundbuchfähigkeit der GbR wurde entgegen der Grundsatzentscheidung des BGH aus 2001 etwa vom Bayerischen
Obersten Landesgericht noch in einem Urteil vom 31.10.2002 dergestalt in Frage gestellt, daß dieses der GbR aus grundbuchrechtlichen Gründen hinsichtlich aller im Grundbuch einzutragenden Rechte die Rechtsfähigkeit aberkannte. Spätestens seit einem BGH-Urteil vom 25.09.2006 ist die Frage der materiellen Grundbuchfähigkeit der GbR indessen eindeutig geklärt. Der BGH entschied, auch wenn im Grundbuch die Gesellschafter einer GbR mit dem Zusatz „als Gesellschafter bürgerlichen Rechts“ als Eigentümer eingetragen sind, so ist doch die (teil-)rechts­fähige Gesellschaft (als solche) Eigentümerin des Grundstücks. Die Frage, ob die Gesellschaft auch selbst ins Grundbuch eingetragen werden könnte, lies der BGH in diesem Urteil noch offen, bejahte sie aber bereits kurze Zeit später ausdrücklich:

Mit Urteil vom 04.12.2008 honorierte der Bundesgerichtshof das Bedürfnis der Praxis nach Eintragung insbesondere von Gesellschaften bürgerlichen Rechts mit einer Vielzahl von Gesellschaftern lediglich unter ihrem Namen und entschied ausdrücklich: „Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann unter der Bezeichnung in das Grundbuch eingetragen werden, die ihre Gesellschafter im Gesellschaftsvertrag für sie vorgesehen haben.“ Damit hatte sich der BGH für den extremsten bis dahin vertretenen Standpunkt entschieden und anerkannte die materielle Grundbuchfähigkeit und die Eintragungsfähigkeit der GbR (formelle Grundbuchfähigkeit) mit ihrer Bezeichnung.

Dieser Rechtszustand dauerte indes nicht allzu lange: Mit dem „Gesetz zur Einführung des elektronischen Rechtsverkehrs und der elektronischen Akte im Grundbuchverfahren sowie zur Änderung weiterer grundbuch-, register- und kostenrechtlicher Vorschriften“ (ERVGBG, BGBl. 2009 I, 2713), das insoweit bereits am 18.08.2009 in Kraft getreten ist, führte der Gesetzgeber eine neue Vorschrift in die Grundbuchordnung ein, § 47 Abs. 2 GBO n.F.: „¹Soll ein Recht für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts eingetragen werden, so sind auch deren Gesellschafter im Grundbuch einzutragen.² Die für den Berechtigten geltenden Vorschriften gelten entsprechend für die Gesellschafter“.

Flankiert wurde diese Neuregelung des formellen Grundbuchrechts durch eine materiellrechtliche Neuerung im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), wo die Möglichkeit des gutgläubigen Erwerbs von einer im Grundbuch eingetragenen GbR in einer neuen Vorschrift, § 899a BGB, GbR-spezifisch ausgestaltet wurde. Hiernach erstreckt sich der öffentliche Glaube des Grundbuchs „in Ansehung des eingetragenen Rechts“ auch darauf, dass diejenigen Personen Gesellschafter sind, die nach § 47 Abs. 2 Satz 1 GBO im Grundbuch eingetragen sind, und dass darüber hinaus keine weiteren Gesellschafter vorhanden sind.

Diese gesetzliche Neuregelung gibt Anlass, einige erläuternde Anmerkungen für die Praxis zum nunmehr hoffentlich dauerhaften Rechtszustand hinsichtlich der GbR im Grundbuch zu machen und insbesondere der Frage nachzugehen, ob die gesetzliche Neuregelung tatsächlich einen Rückschritt gegenüber dem vom Bundesgerichtshof zuletzt entwickelten Rechtszustand darstellt.

Die Neuerungen im formellen und materiellen Grundbuchrecht der GbR

1. Gesetzgeberischer Rückschritt?

Die gesetzlichen Neuerungen erwecken in der Tat auf den ersten Blick den Eindruck eines Rückschritts gegenüber der jüngsten BGH-Rechtsprechung, die ausdrücklich die Eintragung der GbR unter ihrer Bezeichnung ins Grundbuch zuließ, allerdings ohne die damit verbundenen Schwierigkeiten für die Praxis zu lösen. Problematisch ist insoweit insbesondere, daß bei dieser Form der Eintragung der GbR aus dem Grundbuch in keiner Weise ersichtlich wird, wer an ihr beteiligt ist; Schwierigkeiten bereitete ferner stets die Frage, wer und mit welcher Vertretungsmacht für die GbR zu handeln berechtigt und verpflichtet ist und insbesondere wie der Nachweis dieser Vertretungsmacht gegenüber dem Grundbuchamt zu führen ist.

Der BGH hatte die Lösung dieser Schwierigkeiten der Praxis ausdrücklich der Behebung durch den Gesetzgeber anheim gestellt. Anders als bei juristischen Personen oder Personenhandelsgesellschaften ist die Vertretungsmacht der für die GbR handelnden Organe/Personen in keinem (Handels-)Register niedergelegt; ein solches Register ist für die GbR schlicht nicht vorgesehen. Daher wurden in der Praxis die verschiedensten Anforderungen an den Nachweis gegenüber dem Grundbuchamt gestellt, etwa dass der Gesellschaftsvertrag in notarieller Form vorgelegt werden musste und sich aus diesem die Vertretungsberechtigung der handelnden Personen zweifelsfrei ergab, oder dass eine zumindest notariell beglaubigte Vollmacht für den geschäftsführenden Gesellschafter von allen Gesellschaftern der GbR verlangt wurde oder dass eine geschlossene Kette jeweils grundbuchlich nachvollzogener Anteilsübertragungen auf die Gründungsgesellschafter zurückführte. Der gute Glaube an die Verfügungsbefugnis der im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter – falls solche überhaupt eingetragen worden sind (genau dies hielt der BGH ab Ende 2008 nicht mehr für erforderlich) – wurde nach der früheren Rechtslage nicht geschützt. Ist die GbR nur unter ihrer Bezeichnung ins Grundbuch eingetragen, kommt ein solcher Gutglaubensschutz von vornherein nicht in Betracht, so dass der BGH insoweit der Praxis eher Steine statt Brot gegeben hatte.

2. Effektive Teilnahme der GbR am Grundbuchverkehr

Insbesondere in der notariellen Praxis hatte sich nach der BGH-Entscheidung von Ende 2008 eingebürgert, bei Grundstückskäufen mit einer GbR auf Verkäuferseite etwa folgende Belehrung in die Urkunde aufzunehmen: „Der Notar hat die Beteiligten darauf hingewiesen, dass es auf Grund der Eigentümerstellung der GbR keinen grundbuchlich geschützten guten Glauben daran gibt, dass die hier handelnden Personen auch tatsächlich für die eingetragene GbR verfügungskompetent sind. Die daraus resultierenden Risiken wurden den Beteiligten im Detail erläutert, vor allem trotz möglicher Eintragung im Grundbuch nicht wirksam Eigentum am Grundstück zu erwerben.“

Speziell diesen erheblichen Nachteil aus der BGH-Rechtsprechung wollte der Gesetzgeber des ERVGBG beheben und künftig den guten Glauben an den im Grundbuch verlautbarten Gesellschafterbestand „in Ansehung des eingetragenen Rechts“ schützen und gleichsam die Identifizierung der GbR im Grundstücksverkehr besser ermöglichen (vgl. § 899a BGB n.F.). Die Eintragung der Gesellschafter ist seit Inkrafttreten von § 899 a BGB i.d.F.d. ERVGBG Grundbuchinhalt mit materiellrechtlichen Wirkungen (insbesondere Gutglaubenserwerb); eine Eintragung der GbR ohne die Gesellschafter ist (entgegen dem BGH) fortan unzulässig im Sinne von § 53 Abs. 1 GBO und kann zu einer Löschung von Amts wegen führen.

3. Zeitliche Anwendung der Neuregelung

Allerdings bedarf es keiner nachträglichen Eintragung der Gesellschafter in solchen Fällen, in denen entsprechend der BGH-Entscheidung vom 04.12.2008 nur die GbR unter ihrer Bezeichnung als Grundstückseigentümer ins Grundbuch eingetragen worden ist. Das Gesetz erfasst insoweit nur neue Fälle, deren Eintragung nach dem Inkrafttreten der neuen Bestimmungen ab dem 18.08.2009 erfolgt. Zwar ordnet Art. 229 § 21 EGBGB ausdrücklich an, dass § 899a BGB und § 47 Abs. 2 Satz 2 GBO n.F. auch dann gelten, wenn die Eintragung vor dem Zeitpunkt des Inkrafttretens des neuen Rechts erfolgt ist. Damit werden auch Altfälle erfasst, in denen zur Bezeichnung der GbR (auch) die Gesellschafter im Grundbuch vermerkt sind, nicht jedoch Fälle, in denen in Übereinstimmung mit der BGH-Entscheidung von 2008 nur die Bezeichnung der GbR im Grundbuch eingetragen wurde; dies dürfte in der Kürze der Zeit in der Praxis wohl nur in geringem Umfang tatsächlich geschehen sein.

Da in Art. 229 § 21 EGBGB ausdrücklich nur § 47 Abs. 2 Satz 2 GBO n.F. auf Altfälle für anwendbar erklärt wurde, nicht aber § 47 Abs. 2 Satz 1 GBO n.F., besteht kein Zwang zur nachträglichen Eintragung der Gesellschafter. Für laufende Grundbuchverfahren, bei denen der Antrag ans Grundbuchamt noch vor dem 18.08.2009 gestellt wurde, gelten allerdings bereits die neuen Bestimmungen, so dass diese Anträge ggf. nachgebessert und um die Namen der Gesellschafter ergänzt werden müssen.

Es lag keineswegs in der Absicht des Gesetzgebers des ERVGBG eine Art „Ersatz-Gesellschafterregister“ für GbRs zu schaffen: Dafür kann das Grundbuch nicht die richtige Plattform sein, schließlich handelt es sich insoweit nach wie vor nicht um ein öffentliches Register, vielmehr muss unverändert jedermann, der ins Grundbuch Einsicht nehmen möchte, ein berechtigtes Interesse i.S.v. § 12 Abs. 1 GBO darlegen. Der öffentliche Glaube des Grundbuchs nach § 899a BGB besteht im Übrigen lediglich „in Ansehung des eingetragenen Rechts“ und erstreckt sich gerade nicht etwa auf die Vertretungsbefugnis des geschäftsführenden Gesellschafters.

4. Gutgläubiger Erwerb von einer GbR nach neuem Recht

Die Neuregelung wollte erkennbar nicht die Anerkennung der materiellen Grundbuchfähigkeit der GbR in Frage stellen, im Gegenteil, sie bestätigt diese gerade legislatorisch. Hiernach stellt sich die Frage nach dem gutgläubigen Erwerb von einer GbR in zweifacher Hinsicht:

Einerseits wird der gute Glaube an die Rechtsinhaberschaft der GbR geschützt, etwa dann, wenn für ein Grundstück die veräußernde GbR als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen ist, der Grundstückserwerb jedoch in Wahrheit nicht wirksam war. Der gute Glaube des Grundstückserwerbers wird in einem solchen Fall – wie bereits bisher – unmittelbar von § 892 BGB geschützt; eines Rückgriffs auf die Neuregelung von § 899a BGB bedarf es insoweit nicht.

Der eigentlich entscheidende Aspekt der Neuregelung ist der Schutz des guten Glaubens an den (eingetragenen) Gesellschafterbestand. Es geht insoweit nicht um die Rechtsinhaberschaft der GbR (etwa am Eigentum des Grundstücks), sondern um die Gesellschafterstellung der Handelnden oder/und um die ordnungsgemäße Vertretung der GbR bei dem Grundstücksgeschäft.

Die Regelung von § 899a Satz 1 BGB begründet eine zweifache Vermutung für die Richtigkeit der Eintragung in Bezug auf die Personen der GbR-Gesellschafter im Grundbuch (spezifischer öffentlicher Glaube des Grundbuchs für GbR): Zum einen wird die Richtigkeit der Eintragung vermutet (positive Komponente), zum anderen die Vollständigkeit der Grundbucheintragung (negative Komponente). Es wird gegenüber jedermann, also auch gegenüber dem Grundbuchamt, widerlegbar vermutet, dass die eingetragenen Personen Gesellschafter der GbR sind und dass es keine weiteren GbR Gesellschafter gibt. § 899a Satz 2 BGB erklärt §§ 892 bis 899 BGB für entsprechend anwendbar und erlangt damit vor allem in Kombination mit § 892 BGB Bedeutung, indem ein gutgläubiger Erwerb von einer GbR ermöglicht wird, selbst wenn die Gesellschaft in Wahrheit aus anderen oder weiteren Gesellschaftern, als im Grundbuch verlautbart, oder überhaupt nicht mehr besteht.

Nach der bisher ganz überwiegenden Meinung war dieser gute Glaube an die Gesellschaftereigenschaft nach altem Recht nicht von § 892 BGB umfasst. Ein Erwerber konnte sich, selbst wenn (auch) die Gesellschafter – wie in der Praxis wohl üblich – im Grundbuch namentlich eingetragen waren, weder darauf verlassen, dass die GbR gerade aus den eingetragenen und beim Grundstückskauf handelnden Personen bestand, noch darauf, dass die eingetragenen Gesellschafter zur Vertretung der GbR befugt waren. Der gute Glaube an die Gesellschaftereigenschaft und die Vertretungsbefugnis der eingetragenen Gesellschafter wurde nicht von § 892 BGB geschützt. Nunmehr folgt aus der Richtigkeits- und Vollständigkeitsvermutung von § 899a Satz 1 BGB und dem Verweis von § 899a Satz 2 BGB u.a. auf § 892 BGB, daß der gute Glaube an die Gesellschafterstellung der im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter und – falls diese allesamt präsent oder in grundbuchlicher Form vertreten sind – an die Vertretungsbefugnis der eingetragenen Gesellschafter den Schutz des BGB erlangt. Allerdings gilt dies nur, soweit es um Rechtshandlungen geht, die einen unmittelbaren Bezug zum Eintragungsgegenstand aufweisen („in Ansehung des eingetragenen Rechts“), also etwa um die Auflassung im Hinblick auf das Eigentum am Grundstück. Eine allgemeine Richtigkeitsvermutung zum Gesellschafterbestand der GbR begründet auch § 899a BGB nicht. § 899 Satz 2 i.V.m. § 892 BGB ermöglicht also nicht etwa den gutgläubigen Erwerb eines GbR-Gesellschaftsanteils von einem im Grundbuch eingetragenen vermeintlichen Gesellschafter; hierbei geht es gerade nicht um ein „eingetragenes Recht“ i.S.v. § 899a BGB.

Ebenfalls nicht von § 899a BGB geschützt wird der gute Glaube an die Alleinvertretungsberechtigung eines der im Grundbuch eingetragenen GbR-Gesellschafter. Tritt etwa A, einer von drei im Grundbuch eingetragenen Gesellschaftern A, B und C als angeblich alleinvertretungsberechtigter geschäftsführender Gesellschafter auf und verkauft ein auf die GbR im Grundbuch eingetragenes Grundstück an einen Dritten und erklärt die Auflassung, ohne dass der Gesellschaftsvertrag eine solche Geschäftsführungs- und Vertretungsberechtigung des A vorsieht, so kommt auch nach der Neuregelung ein gutgläubiger Erwerb durch den Dritten nicht in Betracht.

Anders läge es, wenn in dem vorgenannten Beispiel die drei im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter A, B und C gemeinsam handeln, in Wahrheit jedoch C bereits vor Jahren aus der GbR ausgeschieden war und seinen Anteil an X veräußert hatte, ohne dass dies im Grundbuch eingetragen worden wäre. Hier kommt sehr wohl – guter Glaube des Dritten als Erwerber unterstellt – ein wirksamer Eigentumserwerb des Dritten gestützt auf § 899a Satz 2 i.V.m. § 892 BGB in Betracht. Streitig und noch nicht abschließend geklärt ist in diesem Zusammenhang, ob sich der Gutglaubensschutz auf das dingliche Rechtsgeschäft, also den Eigentumsübertragungsakt (Auflassung) beschränkt oder ob insoweit auch das schuldrechtliche Grundgeschäft, der Grundstückskaufvertrag, vom Mangel der Vertretungsmacht der Handelnden geheilt wird. Ggf. drohen dem Erwerber insoweit Bereicherungsansprüche nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Var. 1 BGB aus Leistungskondiktion. Nur wenn sich für den Erwerber ein zusätzlicher Rechtsschein (außerhalb der sich aus dem Grundbuch ergebenden Umstände) ergibt, wonach er zu Recht annehmen durfte, dass die handelnden Personen die GbR selbst dann vertreten dürfen, wenn noch weitere Gesellschafter vorhanden sein sollten, kommt ein wirksamer Vertragsschluss auch auf schuldrechtlicher Ebene zustande mit der Folge, dass der Erwerb kondiktionssicher erfolgt sein würde. Z.T. wird insoweit allerdings vertreten, der von § 899a BGB geschützte gute Glaube gehe sogar so weit, dass er auch das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft erfasst, so dass der gutgläubige Erwerber ohne weiteres eine rechtssichere Position erlangt hätte.

Unser Tipp

Die Einführung von § 899a BGB und des neuen § 47 Abs. 2 GBO erhöht insgesamt deutlich die Effektivität der Teilnahme von GbR am Grundbuchverkehr. Die deutliche Erweiterung bzw. die erstmals auf zuverlässiger Rechtsgrundlage geschaffene Möglichkeit zum gutgläubigen Erwerb von Grundstücken bzw. Rechten an Grundstücken aufgrund der Eintragung der Gesellschafter im Grundbuch ist sehr zu begrüßen, auch wenn diese – nach derzeitiger Erkenntnislage – rechtssicher nur den dinglichen Rechtserwerb ermöglicht.

Dem Erwerber eines Grundstücks, das dem Grundbuch zufolge einer GbR gehört, ist unverändert zu raten, sich umfassend über die Vertretungsberechtigung der handelnden Personen kundig zu machen und zumindest den aktuellen Gesellschaftsvertrag der GbR – soweit ein solcher in Schriftform existiert – vorlegen und diesen ggf. sogar als Anlage zum Grundstückskaufvertrag nehmen zu lassen, um auf diese Weise den zu seinen Gunsten gesetzten Rechtsschein einer wirksamen Vertretung der GbR durch die handelnden Personen dokumentiert zu haben. Die ungeklärte Situation hinsichtlich der ggf. drohenden bereicherungsrechtlichen Rückabwicklung des Vertrages ist äußerst unerfreulich und entwertet die grundsätzlich gut durchdachte Möglichkeit eines gutgläubigen Rechtserwerbs von einer GbR teilweise wieder. Es bleibt abzuwarten, wie die schuldrechtliche Seite von der Rechtsprechung behandelt und wie die Reichweite des guten Glaubens im Rahmen von § 899a BGB in der Rechtsentwicklung gesehen wird.