Erstattungsanspruch des Mieters bei Vornahme nicht geschuldeter Schönheitsreparaturen

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) sind Klauseln in formularmäßigen Mietverträgen über Wohnraum, die eine Vornahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter nach einem starren Fristenplan vorsehen, unwirksam.

Ausgangslage

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) sind Klauseln in formularmäßigen Mietverträgen über Wohnraum, die eine Vornahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter nach einem starren Fristenplan vorsehen, unwirksam. Rechtsfolge dieser Unwirksamkeit ist, dass die gesetzliche Regelung gilt, wonach der Vermieter die Wohnung während der Mietzeit in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten hat, § 536 BGB, d. h. Schönheitsreparaturen hat der Vermieter auf seine Kosten vorzunehmen.

Durch Urteil vom 27.05.2009 (Az.: VIII ZR 302/07) hat der BGH einem Mieter, der zum Ende der Mietzeit Schönheitsreparaturen in seiner Wohnung in Unkenntnis der Unwirksamkeit der formularmäßigen Endrenovierungsklausel durchgeführt hatte, einen Wertersatzanspruch nach bereicherungsrechtlichen Grundsätzen zugesprochen. Die Vornahme nicht geschuldeter Schönheitsreparaturen stellt eine rechtsgrundlos erbrachte Werkleistung dar, deren zu erstattender Wert sich nach der üblichen bzw. angemessenen Vergütung bemisst. Grundsätzlich bedeutet dies, dass Wertersatz in Höhe der Vergütung zu leisten ist, die an einen Handwerker für die Ausführung der Schönheitsreparaturen zu zahlen ist.

In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte der Mieter die Schönheitsreparaturen jedoch in Eigenleistung ausgeführt. Nach Auffassung des BGH ist der vom Vermieter zu leistende Wertersatz in einem solchen Fall auf den Betrag begrenzt, den „der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung seiner Helfer aufgewendet hat oder hätte aufwenden müssen.“

Fazit

Vermieter von Wohnraum mit Mietverträgen, in denen nach der Rechtsprechung des BGH unwirksame Klauseln über die Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter enthalten sind, sollten bei Beendigung eines Mietverhältnisses nicht darauf bestehen, dass der Mieter eine Endrenovierung durchführt. Es empfiehlt sich vielmehr, die Wohnung unrenoviert neu zu vermieten und mit dem Anschlussmieter die Vornahme einer Einzugsrenovierung mit ggf. anschließenden Schönheitsreparaturen nach dem Ermessen des Mieters zu vereinbaren.