Nochmals: Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Grundbuch

Ausgangslage

Aus gegebenem Anlass ist das Thema GbR und Grundbuch erneut aufzugreifen. Die mit dem „Gesetz zur Einführung des elektronischen Rechtsverkehrs und der elektronischen Akte im Grundbuchverfahren sowie zur Änderung weiterer grundbuch-, register- und kostenrechtlicher Vorschriften“ (ERVGBG, BGBl. 2009 I, 2713) eingeführten Neuregelungen im BGB und in der Grundbuchordnung haben zwar eine Reihe von Fragen geklärt und Lücken aufgefüllt, die in Folge der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts und insbesondere deren Grundbuchfähigkeit durch die BGH-Rechtsprechung aufgeworfen bzw. aufgerissen worden waren (vgl. näher Rechtstipp Nr. 87 von März 2010).

Inzwischen kristallisieren sich jedoch erneut Probleme heraus, welche das EGVGBG gerade nicht gelöst bzw. die es nachgerade erst aufgebracht hat. Insbesondere Fälle, wo eine bereits bestehende GbR als Erwerberin eines Grundstücks oder eines grundstücksgleichen Rechts auftritt, stellen sich in der Praxis zusehends als problematisch dar.

In Streit geraten und mittlerweile Gegenstand einer Vielzahl obergerichtlicher Entscheidungen sind vor allem die Anforderungen, welche im Erwerbsfall gegenüber dem Grundbuchamt an den Nachweis der Existenz der erwerbenden GbR, an deren Identität bzw. Gesellschafterbestand und an die Vertretungsberechtigung der handelnden Personen im Zeitpunkt des Grundstückserwerbs zu stellen sind. Das EGVGBG hat diese Frage in keiner Weise gelöst, im Gegenteil, es hat die Einführung eines allgemeinen Gesellschafts-Registers für GbRs, mittels dem die aufgeworfenen Fragen unschwer nach dem Vorbild des Handelsregisters für die Personenhandelsgesellschaften des HGB (oHG, KG, GmbH & Co. KG) hätten gelöst werden können, gerade abgelehnt, und nur punktuelle, registerähnliche Wirkungen über das Grundbuch postuliert (vgl. § 899a BGB, hierzu Rechtstipp 87 – 03/2010, S. 4f.). Nun fällt dieses Versäumnis einem Bumerang gleich auf die Rechtspraxis zurück.

Der Streit um den Nachweis der Existenz, der Identität und der Vertretungsberechtigung einer GbR als Grundstückserwerberin

Unstreitig ist, daß es auch und gerade für die genannten Nachweisanforderungen für eine Erwerber-GbR stets eines Nachweises in der Form von § 29 GBO, also mittels öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Urkunden bedarf.

Der Bundesgerichtshof hatte in seinem Urt. vom 04.12.2008 (also noch vor dem ERVGBG), mittels dem er seinerzeit die materielle Grundbuchfähigkeit der GbR anerkannte, festgestellt, die Berechtigung der GbR (Existenz, Zusammensetzung und Vertretungsberechtigung) sei jedenfalls dann hinlänglich nachgewiesen, wenn diese sich aus dem Rubrum einer vollstreckbaren Gerichtsentscheidung ergebe und die Vollstreckung zeitnah zum Ergehen des Urteils erfolge. Dabei sah der BGH eine Zeitspanne von zwei Jahren noch als zeitnah an. Diese Argumentation kommt durch die Neufassung von § 47 Abs. 2 GBO durch das ERVGBG im Regelfall nicht mehr in Betracht, da künftig sämtliche Gesellschafter der GbR ins Grundbuch eingetragen (und deren Bestand gleichsam nach § 29 GBO durch öffentliche Urkunde nachgewiesen werden) müssen. Der Bestand der Gesellschafter ergebe sich im Allgemeinen, so auch im Fall des o.g. BGH-Urteils, gerade nicht aus dem Rubrum des zu vollstreckenden Urteils, so daß der Nachweis (des Gesellschafterbestandes) künftig i.d.R. nicht mehr mit einer vollstreckbaren Entscheidung zu führen sein wird.

Seit dem Inkrafttreten des ERVGBG wurde die Problematik von den verschiedenen Oberlandesgerichten behandelt, allerdings mit durchaus unterschiedlichem Ergebnis. So hat etwa das OLG Saarbrücken bereits die Bezeichnung der GbR und ihrer Gesellschafter im Urkundseingang eines notariellen Grundstückskaufvertrages als Nachweis i.S.v. § 29 GBO genügen lassen, da diese inzidenter die (bestätigende) Erklärung der Gesellschafter enthalte, dass es die genannte GbR tatsächlich gibt und dass diese (gegenwärtig) aus den namentlich genannten Gesellschaftern besteht. Mangels einer konkreten Veranlassung zu Zweifeln an der Richtigkeit der tatsächlichen Erklärung der Gesellschafter im notariellen Erwerbsvertrag, daß die GbR mit dem konkret bezeichneten Gesellschafterbestand gegründet worden ist und in dieser Form auch gegenwärtig noch fortbesteht, soll dies im Sinne der §§ 20, 29 GBO in gleicher Weise zum Nachweis genügen wie der (ggf. erneute) Abschluss des Gesellschaftsvertrages innerhalb der Erwerbsurkunde (OLG Saarbrücken, Beschluss v. 26.02.2010 – 5 W 371/09-134).

In ähnlicher Weise argumentiert das OLG Oldenburg und formuliert, dass bereits die Behauptung der Vertragschließenden in der notariellen (Erwerbs-)Urkunde, für eine bestimmte, namentlich bezeichnete GbR handeln zu wollen, genüge, um davon auszugehen, daß es diese GbR gibt und auch von ihnen vertreten wird (OLG Oldenburg, Beschluss vom 19.07.2010 – 12 W 133/10).

Der Auffassung des OLG Saarbrücken und des OLG Oldenburg tritt ausdrücklich das OLG Nürnberg entgegen. Zwar genügt auch nach Auffassung des OLG Nürnberg als Nachweis i.S.v. § 29 Abs. 1 GBO in der Regel, wenn die Erwerber-GbR erst in der notariellen Erwerbsurkunde gegründet und namens dieser die Auflassung entgegengenommen wird. Handelt es sich bei der Erwerberin hingegen um eine bereits existierende GbR, so soll die Vorlage des notariellen Kaufvertrages als Nachweis der Existenz generell nicht ausreichen, selbst wenn darin ausdrücklich (und nicht nur inzident) nochmals die Existenz und die Identität der Gesellschaft sowie die Vertretungsberechtigung der für die GbR handelnden Personen erklärt bzw. bestätigt wird. Das OLG Nürnberg (und ähnlich zahlreiche Stimmen in der Literatur) fordert stattdessen die Vorlage des Gesellschaftsvertrages der GbR in notarieller Urkunde oder in notariell beglaubigter Form sowie eidesstattliche Versicherungen der (Gründungs-)Gesellschafter darüber, dass sich seit dem Vertragsabschluss keine Veränderungen hinsichtlich des Gesellschafterbestandes sowie hinsichtlich der Vertretungsregelung der für die GbR handelnden Personen ergeben haben (OLG Nürnberg, Beschluss vom 08.04.2010 – 10 W 277/10).

Ähnlich streng entschied bereits das OLG Schleswig mit Beschluss vom 09.12.2009 (2 W 168/09). Die konkret zu stellenden Anforderungen nach §§ 20, 29 GBO konnte das Gericht in seiner Entscheidung im Ergebnis zwar offen lassen, ging es dort doch zunächst „nur“ um die Eintragung einer Eigentumsverschaffungsvormerkung nach § 19 GBO. Hierfür sieht die Grundbuchordnung nicht den Nachweis der Existenz, der Identität und der Vertretungsberechtigung der für die Erwerber-GbR handelnden Personen vor, sondern lediglich die einseitige Bewilligung des Betroffenen, also des Grundstückseigentümers (sog. formelles Konsensprinzip). Zu Recht wies das OLG Schleswig darauf hin, im Anwendungsbereich von § 20 GBO, wenn also die Eigentumsumschreibung auf die GbR beantragt wird, sei demgegenüber der Nachweis der Existenz und der Identität der Gesellschaft sowie der Vertretungsberechtigung der für die GbR handelnden Personen in der Form von § 29 GBO erforderlich. Eine bereits in Ansehung eines anderen Grundstücks oder mit einer Eigentumsverschaffungsvormerkung hinsichtlich des Erwerbs-Grundstücks ins Grundbuch eingetragene GbR könne sich insoweit gerade nicht auf die Vermutung von § 899a BGB i.d.F.d. ERVGBG (den öffentlichen Glauben des Grundbuchs auch hinsichtlich des Bestands und der Vollständigkeit der gemäß § 47 Abs. 2 GBO ins Grundbuch eingetragenen Gesellschafter) berufen, da diese Vorschrift ausdrücklich nur „in Ansehung des eingetragenen Rechts“ gelte und dem Grundbuch gerade nicht die Funktion eines allgemeinen (Ersatz-)Ge­sellschafts­registers zukommen lassen wolle.

Den vorläufigen Höhepunkt im Streit um die Nachweiserfordernisse nach § 29 GBO für die Existenz sowie die Identität einer GbR und die Vertretungsberechtigung der für sie handelnden Personen bei einer bereits existierenden GbR als Grundstückserwerberin bildet ein vergleichsweise rigoroser Beschluss des OLG München. Das OLG verlangt ausdrücklich, im Erwerbsfall sei dem Grundbuchamt die Existenz der erwerbenden GbR, die Identität einer früher gegründeten mit der nunmehr erwerbenden GbR und ihre aus dem Gesellschafterbestand folgenden Vertretungsverhältnisse im Zeitpunkt des Vertreterhandelns  in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO nachzuweisen. Nicht ausreichend als Nachweis sei, wie vom OLG Saarbrücken vertreten (vgl. oben), die tatsächliche Erklärung/Be­stätigung der Existenz der GbR durch die Beteiligten in der Erwerbsurkunde. Die inhaltliche Richtigkeit der Erklärung sei nicht von der Beweiskraft der notariellen Urkunde umfasst. Auch stehe nicht fest, dass die Bestätigungserklärung tatsächlich von den aktuell vertretungsberechtigten Gesellschaftern stamme.

Offenbar genügt dem OLG München auch nicht die Vorlage des Gesellschaftsvertrages in notarieller Urkunde oder in notariell beglaubigt unterschriebener Fassung, schließlich spiegele dieser lediglich den Zustand im Zeitpunkt des (Gesellschafts-)Ver­tragsabschlusses, nicht aber im maßgeblichen Zeitpunkt des Handelns der GbR als Grundstückerwerberin wieder.

Lapidar kommt das OLG München zusammenfassend zur Feststellung, eine Möglichkeit zur Führung des erforderlichen Nachweises in grundbuchgerechter Form sei nicht erkennbar, mithin gar nicht möglich. Es sei Sache des Gesetzgebers, zu bestimmen, ob eine grundsätzlich als grundbuchfähig angesehene GbR unter anderen, erweiterten oder erleichterten Voraussetzungen als den bisher in § 29 Abs. 1 GBO bestehenden, ihre Grundbucheintragung erreichen könne (OLG München, Beschluss vom 20.07.2010 – 34 Wx 63/10).

Unser Tipp

Die Einführung von § 899a BGB und des neuen § 47 Abs. 2 GBO durch das ERVGBG hat die Effektivität der Teilnahme von GbRs am Grundbuchverkehr grundsätzlich verbessert. Insbesondere die deutliche Erweiterung bzw. die erstmals auf zuverlässiger Rechtsgrundlage geschaffene Möglichkeit zum gutgläubigen Erwerb von Grundstücken bzw. Rechten an Grundstücken aufgrund der Eintragung der Gesellschafter im Grundbuch ist sehr zu begrüßen, auch wenn diese – nach derzeitiger Erkenntnislage – rechtssicher nur den dinglichen Rechtserwerb ermöglicht (vgl. näher Rechtstipp Nr. 87 von März 2010).

Als problematisch zeichnet sich derzeit der Erwerb von Grundstücken durch eine bereits existierende GbR ab, da diese nach §§ 20, 29 GBO gezwungen ist, in grundbuchlicher Form ihre Existenz, den Bestand ihrer Gesellschafter und die Vertretungsberechtigung der für sie handelnden Personen nachzuweisen.

Sollte sich die dargestellte Auffassung des OLG München in dessen Beschluss vom 20.07.2010 bestätigen und auch der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung über die zugelassene und eingelegte Rechtsbeschwerde gegen diesen Beschluss zum nämlichen Ergebnis gelangen, so wäre die Teilnahme von bereits existierenden GbRs als Erwerber von Grundstücken im Grundbuchverkehr gravierend erschwert. In der Praxis empfiehlt sich daher – jedenfalls bis zur Klärung durch den BGH oder bis zu einem erneuten gesetzgeberischen Eingreifen – eine pragmatische Vorgehensweise:

Es sollte vorab mit dem zuständigen Grundbuchamt eine Abstimmung erfolgen, welche Nachweise dieses als Voraussetzung für die Eintragung einer bereits existierenden GbR als neue Eigentümerin ins Grundbuch fordert. Je nachdem gilt es in der notariellen Urkunde über den Grundstückserwerb zu gestallten und etwa eine ausdrückliche Erklärung der Gründungsgesellschafter über die Existenz der erwerbenden GbR, die Identität der früher gegründeten mit der nunmehr erwerbenden GbR und die aus dem Gesellschafterbestand folgenden Vertretungsverhältnisse der für die GbR handelnden Personen aufgenommen werden. Ggf. sollte ergänzend der Gesellschaftsvertrag in notarieller oder notariell beglaubigt unterschriebener Form beigefügt und ggf. eidesstattlich die Richtigkeit der vorgenannten Angaben versichert werden, auch wenn die Zulässigkeit der eidesstattlichen Versicherung als Beweismittel in diesem Zusammenhang von der Rechtsprechung und der Literatur z.T. bezweifelt wird.

Ergänzend kann erwogen werden, die Gründung der GbR im notariellen Kaufvertrag ausdrücklich vorsorglich erneut vorzunehmen bzw. stets mit einer ad hoc neu gegründeten (personenidentischen) GbR zu agieren, um sich auf diese Weise die wohl ganz überwiegend vertretene Auffassung zu Nutze zu machen, dass im Falle einer Gründung der Erwerber-GbR in der Erwerbsurkunde der hinlängliche Nachweis i.S.v. § 29 Abs. 1 GBO in grundbuchlicher Form geführt sei. Auch das OLG München hat diese Auffassung in seinem Beschluss vom 20.07.2010 nicht - jedenfalls nicht ausdrücklich - in Zweifel gezogen.