Und nochmals: Die GbR im Grundbuch – das Chaos hat ein Ende: Der BGH hat entschieden …

Ausgangslage

Die im Rechtstipp 96 – 11/2010 beklagte Unsicherheit für die Praxis in Fällen, wo eine bereits bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) als Erwerberin eines Grundstücks oder eines grundstücksgleichen Rechts auftritt, hat ein Ende. Der Bundesgerichtshof hat eine praktikable und für die Praxis einfach zu handhabende Lösung gefunden. Betroffene können endlich aufatmen.

Zahlreiche Oberlandesgerichte (u.a. München, Nürnberg, Hamm, Köln, Karlsruhe sowie das Kammergericht in Berlin) hatten die Anforderungen an den Nachweis der Existenz der erwerbenden GbR, an deren Identität bzw. an ihren Gesellschafterbestand und an die Vertretungsberechtigung der handelnden Personen im Zeitpunkt des Grundstückserwerbs, am Maßstab der Formvorschrift von § 29 GBO ausgerichtet und den Nachweis hierüber durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden verlangt. Dies führte in der Praxis dazu, dass, da ein solcher Nachweis in der Regel gar nicht zu erbringen ist, nur noch eine ad hoc gleichzeitig mit dem Grundstückserwerb errichtete GbR als Erwerberin auftreten konnte. Eine bereits zuvor gegründete, tatsächlich bestehende GbR konnte zwar materiellrechtlich (theoretisch) Eigentümerin eines Grundstücks werden, grundbuchverfahrensrechtlich jedoch schied sie als tauglicher Erwerber eines Grundstücks aus rein verfahrensrechtlichen Gründen regelmäßig aus, weil die erforderlichen Nachweise für ihre Eintragung ins Grundbuch – gemessen an den von den Oberlandesgerichten entwickelten Anforderungen – nicht zu erbringen sind. Diese Erkenntnis hat etwa das OLG München in seinem Beschluss vom 20.07.2010 (34 Wx 63/10) lapidar in die Worte gekleidet: „Denn eine Möglichkeit, den Nachweis in grundbuchgerechter Form zu erbringen – was eine Zwischenverfügung nach § 18 Abs. 1 GBO erlaubt hätte – ist nicht erkennbar“.

Gestützt wurden diese überhöhten Anforderungen auf die mit dem „Gesetz zur Einführung des elektronischen Rechtsverkehrs und der elektronischen Akte im Grundbuchverfahren sowie zur Änderung weiterer grundbuch-, register- und kostenrechtlicher Vorschriften“ (ERVGBG, BGBl. 2009 I, 2713) eingeführten Neuregelungen im BGB und in der Grundbuchordnung (GBO), insbesondere auf § 47 Abs. 2 GBO n.F. Dort ist für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) seit dem ERVGBG geregelt, daß, soll ein Recht für eine GbR eingetragen werden, auch deren Gesellschafter im Grundbuch einzutragen sind. Die für den Berechtigten geltenden Vorschriften gelten entsprechend für die Gesellschafter. Damit wollte der Gesetzgeber erkennbar die vom BGH mit Urteil vom 04.12.2008 erstmals zugelassene Eintragung der GbR als Grundstückseigentümerin ins Grundbuch nur unter ihrem Namen ausschließen, denn die Entwicklung der Rechtsprechung hatte zuvor in der Praxis zu einem Chaos geführt. Letztlich offen gelassen hatte der BGH nämlich die Frage, wie die Vertretungsverhältnisse der GbR im Grundbuchverkehr nachgewiesen werden sollen, schließlich gibt es für die GbR, anders als für Personenhandelsgesellschaften (KG, oHG, GmbH & Co. KG) kein Handelsregister, auf das zurückgegriffen werden könnte.

Der Gesetzgeber des ERVGBG hatte geglaubt, mit der Einführung einer Regelung, die den guten Glauben des Grundbuchs bei einer GbR nicht nur auf die Berechtigung der Gesellschaft selbst, sondern auch auf die Richtigkeit des eingetragenen Gesellschafterbestandes und damit zugleich auf deren Vertretungsbefugnis für die Gesellschaft erstreckt (§ 899a BGB n.F.), wobei nach § 47 Abs. 2 GBO n.F. mit der Eintragung der GbR als Grundstückseigentümer stets auch deren Gesellschafter im Grundbuch einzutragen sind, seien die aufgekommenen Probleme der Grundbuchbehandlung der GbR gelöst, doch im Gegenteil, damit haben sie - jedenfalls nach der darauf folgenden OLG-Rechtsprechung und Literaturflut - erst richtig begonnen. Die GbR war, sieht man vom Fall der gleichzeitig mit dem Grundstückserwerb gegründeten Gesellschaft einmal ab, als tauglicher Erwerber eines Grundstücks de facto ausgeschlossen. Der Gesetzgeber hatte ersichtlich mehr den Fall der Grundstücksveräußerung durch eine GbR im Auge, als den Erwerbsfall.

Die Lösung des Bundesgerichtshofs

Der BGH hatte über einen Fall zu befinden, wo eine aus zwei natürlichen Personen bereits seit geraumer Zeit bestehende GbR als Erwerberin einer Eigentumswohnung auftrat und in der Präambel des notariellen Grundstückskaufvertrages ausgeführt war, die Erschienenen handelten „als Gesellschafter einer aus ihnen bestehenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts“. Etwa einen Monat nach dem notariellen Kaufvertrag bestellte die GbR, wiederum handelnd durch ihre beiden Gesellschafter – zugleich aufgrund einer im notariellen Kaufvertrag enthaltenen, üblichen Belastungsvollmacht – zusätzlich eine Buchgrundschuld zu Gunsten der finanzierenden Bank.

Das Grundbuchamt und später das Kammergericht (OLG) Berlin als Beschwerdegericht nahmen ein nicht behebbares rechtliches Hindernis für die Eintragung der Buchgrundschuld sowie die Eigentumsumschreibung der Eigentumswohnung auf die GbR an, da es am Nachweis der Identität der Gesellschaft mit der für Grundbucheintragungen notwendigen Bestimmtheit und Form fehle. Es sei nicht auszuschließen, daß die an der GbR beteiligten Personen noch andere Gesellschaften bürgerlichen Rechts gegründet haben könnten. Ferner fehlten weitere Angaben über den Gründungszeitpunkt und -ort, den Namen und den Sitz der GbR, auf die allenfalls dann hätte verzichtet werden können, wenn die GbR ad hoc gleichzeitig mit dem Grundstückskauf gegründet und ihr Gesellschaftsvertrag dabei notariell beurkundet geschlossen worden wäre. Allein die Kenntnis der Gesellschafter von der Identität der GbR, die in der Urkunde wiedergegeben werde, sei für das Grundbuchverfahren unerheblich, weil außerhalb der Eintragungsbewilligung liegend.

Das Dilemma ist offenkundig: Die GbR, handelnd durch ihre Gesellschafter, hat schlicht eine Immobilie in notariellem Kaufvertrag erworben/erwerben wollen. Das Grundbuchamt und diesem folgend die Rechtsprechung der Oberlandesgerichte verwehren der GbR jedoch die Eintragung ins Grundbuch und die Eintragung der zur Finanzierung benötigten Buchgrundschuld aus verfahrensrechtlichen Gründen. Notwendig sei der Nachweis, daß die beiden Gesellschafter im Zeitpunkt der Grundschuldbestellung noch die alleinigen Gesellschafter der GbR und daher zu deren Vertretung berechtigt gewesen seien. Dies sei in der Form des § 29 GBO nachzuweisen, was in der Regel nicht möglich sein wird.

Diesem „Spuk“ machte der BGH mit Beschluss vom 28.04.2011 (V ZB 194/10) dankenswerterweise ein Ende und entschied, beim Erwerb von Grundstücks- oder Wohnungseigentum durch eine GbR reiche es für die Eintragung des Eigentumswechsels in das Grundbuch aus, wenn die GbR und ihre Gesellschafter in der notariellen Auflassungsverhandlung benannt sind und die für die GbR Handelnden erklären, dass sie deren alleinige Gesellschafter sind; weiterer Nachweise der Existenz, der Identität und der Vertretungsverhältnisse dieser GbR bedarf es gegenüber dem Grundbuchamt in einem solchen Fall nicht.

Zwar geht auch der BGH davon aus, die Identität der GbR und ihr Gesellschafterbestand müssten beim Erwerb von Grundeigentum durch eine GbR feststehen und diese somit von anderen GbR unterschieden werden können. Dies gebiete der das Grundbuchrecht beherrschende Bestimmtheitsgrundsatz. Nicht nur das betroffene Grundstück sondern auch die Person des Berechtigten müsse klar und eindeutig feststehen.

Die sich hieraus ergebenden Anforderungen sind aber bereits durch die Benennung der GbR und ihrer Gesellschafter in der Kaufurkunde hinlänglich erfüllt. Dies ergebe sich aus § 47 Abs. 2 GBO i.d.F.d. ERVGBG, wonach ein Recht einer GbR an einem Grundstück in der Form in das Grundbuch einzutragen sei, dass neben der Gesellschaft als derjenigen, der es (i.e. das Recht am Grundstück, etwa das Eigentum) materiellrechtlich zusteht, auch die Gesellschafter im Grundbuch eingetragen werden. Die (notwendige) Identifizierung der Gesellschaft erfolgt über die notwendige Benennung ihrer Gesellschafter. Die zusätzliche Eintragung von Namen und Sitz der GbR im Grundbuch sei nur bei konkreten Anhaltspunkten für das Bestehen weiterer, personenidentischer GbR geboten.

Hiernach ist der neue Grundsatz nach der Entscheidung des BGH: Gibt eine GbR eine Grundbucherklärung ab und ist sie dabei in Übereinstimmung mit der Regelung von § 47 Abs. 2 Satz 1 GBO bezeichnet (also durch Benennung all ihrer Gesellschafter), kann und muss das Grundbuchamt den Antrag grundsätzlich ohne weitere Identitätsnachweise vollziehen. Der BGH hält ausdrücklich die Erklärung der für die GbR handelnden Personen bei der Auflassung zur Existenz, Identität und Vertretung der Gesellschaft für ausreichend. Einen zusätzlichen Nachweis, dass diese Angaben richtig sind, kann das Grundbuchamt grundsätzlich nicht verlangen.

Dieser Befund ergibt sich nach dem BGH als Folge aus der Regelung von § 47 Abs. 2 GBO i.d.F.d. ERVGBG, aufgrund derer das (Eigentums-)Recht der GbR durch die Gesellschafter „mediatisiert“ werde, weshalb es eines auf die GbR als solche bezogenen Nachweises nicht bedürfe. § 47 Abs. 2 Satz 1 GBO n.F. verfolge den Zweck einer Nachweiserleichterung für die Eintragung von Rechten einer GbR. Dabei regele § 47 Abs. 1 GBO alte wie neue Fassung und ebenso § 47 Abs. 2 GBO n.F. nicht die Voraussetzungen, sondern nur den Inhalt der Grundbucheintragung, weshalb § 29 GBO insoweit keine Anwendung finde.

Die Neuregelung in § 47 Abs. 2 Satz 1 GBO wolle nach dem erklärten Willen des Gesetzgebers insbesondere verhindern, dass die GbR nach der Anerkennung ihrer Grundbuchfähigkeit allein unter ihrem Namen, also ohne Eintragung der Gesellschafter ins Grundbuch eingetragen werden kann, gerade weil Existenz, ordnungsgemäße Vertretung und Identität der nur unter ihrem Namen eingetragenen GbR sich oftmals nicht in der Form des § 29 GBO nachweisen lassen werden. Durch die Neuregelung sollen bei der Eintragung der (Gesellschafter der) GbR, würde diese lediglich unter ihrem Namen erfolgen können, gegenüber dem Grundbuchamt zu führende Nachweise entbehrlich werden.

Der Gesetzgeber habe sich durch die Einfügung von § 47 Abs. 2 Satz 1 GBO für eine Lösung entschieden, die einerseits der mit der Rechtsfähigkeit der GbR notwendig einhergehenden Grundbuchfähigkeit der GbR Rechnung trägt. Andererseits soll aber das dingliche Recht der Gesellschaft grundbuchlich durch die Gesellschafter vermittelt („mediatisiert“) werden. Damit verträgt sich das Erfordernis eines auf die rechtlichen Verhältnisse der GbR als solche abzielenden und in der Form des § 29 GBO zu führenden Nachweises nicht. Für derartige Nachweise bestehe nur dann Veranlassung, wenn das Grundbuchamt konkrete Anhaltspunkte dafür habe, dass das Grundbuch durch die Eintragung  unrichtig würde; die (stets bestehende) theoretische Möglichkeit, dass der Gesellschaftsvertrag jederzeit – auch mündlich – abgeändert werden kann oder sich der Gesellschafterbestand verändert haben könnte, ist hierfür aber nicht ausreichend.

Dass damit das materielle Recht (Eigentümer/Rechtsinhaber ist die GbR als solche, und nicht die Gesellschafter in ihrer gesamthänderischen Verbundenheit) und das Grundbuchverfahrensrecht (eingetragen werden die Gesellschafter der GbR, die deren dingliches Recht vermitteln) auseinanderfallen, rechtfertigt der BGH damit, dass es sich insoweit um jeweils selbstständige Rechtsgebiete handele, die in ihren Voraussetzungen und Rechtswirkungen unterschiedlich ausgestaltet sein könnten. Es habe dem Gesetzgeber freigestanden für die zum materiell dinglichen Recht der GbR erforderliche Eintragung ins Grundbuch verfahrensrechtlich nicht an die Bezeichnung der Gesellschaft, sondern an die Benennung ihrer Gesellschafter anzuknüpfen und so von der materiellen Berechtigung abzuweichen.

Im konkreten Fall war die GbR daher als Eigentümerin ins Grundbuch einzutragen, ebenso die durch diese bestellte Grundschuld zu Gunsten der finanzierenden Bank, da jeweils die GbR, handelnd durch ihre beiden Gesellschafter, wirksam die erforderlichen Grundbucherklärungen abgegeben habe und auch die im ursprünglichen Grundstückskaufvertrag erteilte Belastungsvollmacht des Grundstückseigentümers wirksam der GbR als solcher, handelnd durch ihre Gesellschafter, erteilt worden sei. Die für den Nachweis der Vertretungsmacht für den Eigentümer („Belastungsvollmacht“) einzuhaltende Form von § 29 GBO ist durch den notariellen Kaufvertrag gewahrt.

Unser Tipp

Die Entscheidung des BGH hat die von der Rechtsprechung der Oberlandesgerichte geschaffene Diskrepanz zwischen materiellem Recht und Grundbuchverfahrensrecht für die GbR als Erwerberin eines Grundstücks oder eine grundstücksgleichen Rechts beendet und den Gleichlauf zwischen materiellem Recht und Verfahrensrecht grundsätzlich wieder hergestellt. Dabei hat der BGH auch verfassungsrechtlichen Bedenken gegen die eingetretene Entwicklung der OLG-Rechtsprechung Rechnung getragen, da man in der (de facto) versperrten Möglichkeit des Erwerbs von Grundvermögen durch eine bestehende GbR eine Verletzung der Eigentumsgarantie von Art. 14 GG sehen konnte, ja musste.

Die Lösung des BGH, § 29 Abs. 1 GBO letztenendes nur auf die Gesellschafter, nicht aber auf die GbR als solche anzuwenden, löst die überwiegende Anzahl der aufgekommenen Problemfälle in der Praxis. Man mag zwar eine gewisse dogmatische Unschärfe in der Begründung der Entscheidung des Bundesgerichtshofs erkennen, dennoch überzeugt sie, zumal sie augenscheinlich den erklärten Willen des Gesetzgebers des ERVGBG umsetzt. Das zwischenzeitlich eingetretene Chaos im Grundbuchrecht der GbR ist beendet - der BGH hat gesprochen.

Die noch im Rechtstipp 96 – 11/2010 der Praxis empfohlene Vorgehensweise, vorab mit dem zuständigen Grundbuchamt eine Abstimmung vorzunehmen, welche Nachweise dieses als Voraussetzung für die Eintragung einer bereits existierenden GbR als neue Eigentümerin ins Grundbuch fordert, hat sich damit erledigt. Auch bedarf es keiner vorsorglich erneuten Gründung der GbR im notariellen Kaufvertrag mehr bzw. der Heranziehung einer jeweils ad hoc neu gegründeten (personenidentischen) GbR als Käufergesellschaft. Vielmehr genügt es, wenn die Gesellschafter bei der Auflassung die Erklärung abgeben, daß es die Käufer-GbR als solche bestehend aus ihnen als sämtlichen Gesellschaftern gibt und sie für diese handeln. Einen zusätzlichen Nachweis, dass diese Angaben richtig sind, kann das Grundbuchamt grundsätzlich nicht verlangen. Im Falle einer Stellvertretung nicht präsenter Gesellschafter durch „geschäftsführende Gesellschafter“ wird man allerdings unverändert eine den Formerfordernissen von § 29 GBO genügende Bevollmächtigung, ggf. in einem notariellen Gesellschaftsvertrag, fordern müssen.