Zurückbehaltungsrecht des Mieters bei Mängel des Mietobjekts

In Räumen, die Sie als Wohn- oder Gewerberaum vermietet oder gemietet haben, entsteht im Laufe der Mietzeit ein Mangel, der die Tauglichkeit der Mieträume zum bestimmungsgemäßen Gebrauch wesentlich beeinträchtigt oder gar ausschließt. Der Mieter hat den Mangel unverzüglich dem Vermieter angezeigt, doch dieser unternimmt nichts zur Mängelbeseitigung.

Ausgangslage

In Räumen, die Sie als Wohn- oder Gewerberaum vermietet oder gemietet haben, entsteht im Laufe der Mietzeit ein Mangel, der die Tauglichkeit der Mieträume zum bestimmungsgemäßen Gebrauch wesentlich beeinträchtigt oder gar ausschließt (z.B. bei Heizungsausfall, Wasserschaden usw.). Der Mieter hat den Mangel unverzüglich dem Vermieter angezeigt, doch dieser unternimmt nichts zur Mängelbeseitigung. Sie fragen sich, welche Möglichkeiten hat der Mieter? Kann er einen Teil der Miete einbehalten und wenn ja wieviel?

Rechtslage

Mängelrechte des Mieters im Allgemeinen

Der Vermieter hat die Mieträume dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch (z.B. als Wohnung, als Büroraum usw.) geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Tritt also im Laufe der Mietzeit ein nicht unerheblicher Mangel an der Mietsache auf, hat der Mieter gegen den Vermieter einen Anspruch auf Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes. Für den Fall, dass der Vermieter dieser Verpflichtung nicht nachkommt, hat der Mieter mehrere Mittel zur Durchsetzung dieses Anspruchs.

Vielfach enthält bereits der Mietvertrag hierzu nähere Bestimmungen. Darüber hinaus hat der Mieter nach dem Gesetz – soweit dies nicht im Mietvertrag im Einzelnen rechtswirksam ausgeschlossen oder eingeschränkt worden ist und sofern die weiteren im Gesetz genannten Voraussetzungen vorliegen – die Möglichkeit, die Miete angemessen zu mindern, einen anderen Teil der Miete zurückzubehalten, Schadensersatz oder - nach selbständiger Mängelbeseitigung - Aufwendungsersatz zu verlangen (sofern der Vermieter die Schadensursache zu vertreten hat) und das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen.

Der in der Praxis weitaus häufigste Fall ist der der Mietminderung. Durch die Minderung soll – so der Gesetzeszweck - die eingeschränkte Brauchbarkeit der Mietsache mit der vom Mieter für die Nutzungsüberlassung zu zahlenden Miete (wieder) ins Gleichgewicht gebracht werden. Daher ist die Höhe der Minderung nach den Umständen des Einzelfalls zu bemessen. Die Rechtsprechung hat hierzu bereits eine Vielzahl von Einzelfällen entschieden, die in der allgemeinen Rechtspraxis als Vergleichsmaßstab dienen. Die Minderung erfolgt unabhängig vom Verschulden des Vermieters. Sie tritt kraft Gesetzes ein; einer ausdrücklichen Geltendmachung durch den Mieter bedarf es heute nicht mehr. Voraussetzung ist jedoch, dass der Mieter den aufgetretenen Mangel dem Vermieter unverzüglich angezeigt hat. Hat der Mieter dies unterlassen, verliert er seine diesbezüglichen Mängelrechte und ist seinerseits gegenüber dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet.

Das Zurückbehaltungsrecht im Besonderen

Neben oder anstelle der Minderung wegen eines Mangels kann der Mieter, solange der Mangel noch besteht, auch ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete oder an Teilen der Miete geltend machen. Ein Zurückbehaltungsrecht kann grundsätzlich auch bestehen, wenn eine Minderung ausgeschlossen ist. Die Zurückbehaltung der Miete ist ein Druckmittel zur Durchsetzung des Anspruchs gegen den Vermieter auf Wiederherstellung der vertragsgemäßen Gebrauchstauglichkeit des Mietobjekts. Kommt beispielsweise der Vermieter der Beseitigung eines Wasserschadens in einem der Mieträume nicht nach, könnte der Mieter unter Berücksichtigung der übrigen Umstände des Einzelfalles die Miete um 10 % mindern und zusätzlich 20 % der Miete zurückbehalten. Voraussetzung des Zurückbehaltungsrechts ist, dass es sich um keinen unerheblichen Mangel handelt. Unerheblich ist ein Mangel, wenn er einfach festzustellen sowie schnell und mit geringem Kostenaufwand behebbar ist. Im Gegensatz zur Minderung muss der Mieter den einbehaltenen Betrag nach Erlöschen des Zurückbehaltungsrechts dem Vermieter nachzahlen.

Solange und soweit das Zurückbehaltungsrecht besteht, kommt der Mieter nicht in Mietzahlungsverzug. Daher kann der Vermieter das Mietverhältnis insoweit nicht wegen Zahlungsverzug kündigen. Dies gilt unabhängig davon, ob der Mieter sich gegenüber dem Vermieter ausdrücklich auf das Zurückbehaltungsrecht beruft oder nicht. Ein Wechsel vom Zurückbehaltungsrecht zur Minderung ist grundsätzlich möglich, nach erfolgter Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechts aber nur noch für die Zukunft und nicht mehr rückwirkend.

Das Zurückbehaltungsrecht entsteht mit dem Auftreten des Mangels. Wegen der gesetzlichen Mietvorleistungspflicht des Mieters besteht es allerdings nicht bereits für den Mietzahlungsabschnitt (zumeist Monat), in dem der Mangel entstanden ist, sondern kann erst für den folgenden Mietzahlungsabschnitt ausgeübt werden, sofern der Mangel dann noch fortbesteht. Ein Zurückbehaltungsrecht kommt selbstverständlich nicht in Betracht, wenn der konkrete schlechte Zustand der Mietsache schon zu Beginn des Mietverhältnisses bestanden hat und als vertragsgemäß vereinbart worden ist. Ebenso kann sich der Mieter nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht für den Zeitraum berufen, in dem er seiner Mangelanzeigepflicht gegenüber dem Vermieter (noch) nicht nachgekommen ist und der Vermieter von dem Mangel auch nicht anderweitig erfahren hat.

Das Zurückbehaltungsrecht des Mieters erlischt, wenn der Mangel beseitigt, das Mietverhältnis beendet oder das Mietobjekt geräumt ist. Zudem erlischt es gegenüber dem bisherigen Vermieter, wenn dieser das Mietobjekt veräußert hat. Nimmt der Mieter den Mangel lange Zeit einfach hin, kann das Zurückbehaltungsrecht auch verwirkt sein.

Höhe des Zurückbehaltungsbetrages

Mit Blick auf die Druckwirkung, die das Zurückbehalten der Miete auf den Vermieter entfalten soll, kommt der Höhe der Zurückbehaltung eine besondere Bedeutung zu. Der Zurückbehaltungsbetrag muss angemessen sein. Was angemessen ist, richtet sich gemäß der Rechtsprechung des BGH nach den Umständen des Einzelfalls. Dessen ungeachtet werden in Rechtsprechung und Literatur im Wesentlichen zwei Meinungen vertreten. Die eine Ansicht hält das Drei- bis Fünffache des angemessenen Minderungsbetrags noch für angemessen, die andere Ansicht das Drei- bis Fünffache der Mängelbeseitigungskosten. Für beide Berechnungsmethoden werden gute Gründe angeführt.

Mit Inkrafttreten des neuen Forderungssicherungsgesetzes ist seit dem 01.01.2009 im Werkrecht eine Änderung der Zurückbehaltungsvorschrift (§ 641 Abs. 3 BGB) vorgenommen worden, wonach nunmehr bei einem Mangel der Besteller gegenüber einem Werkunternehmer in der Regel nur noch das Doppelte der Mängelbeseitigungskosten zurückbehalten darf. Aufgrund der bereits schon früher gezogenen Parallelität zu der bisherigen Regelung im Werkrecht ist damit zu rechnen, dass die Gesetzesänderung demnächst auch auf das Mietrecht durchschlägt. Daher dürfte davon auszugehen sein, dass ein Mieter wegen eines Mangels, der erst im Jahre 2009 entstanden ist oder künftig entstehen wird, ein Zurückbehaltungsrecht nur noch hinsichtlich eines Betrages in Höhe des Doppelten der Mängelbeseitigungskosten oder des angemessenen Mietminderungsbetrages wird wirksam geltend machen können. Die weitere Entwicklung in Rechtsprechung und Literatur gilt es zu beobachten.

Unser Tipp

Das Zurückbehaltungsrecht ist ein Druckmittel des Mieters, um vom Vermieter die Beseitigung eines aufgetretenen Mangels zu bewirken. Es kann neben oder anstelle der Mietminderung geltend gemacht werden. Die Höhe des zurückbehaltenen Betrages muss angemessen sein. Entsprechend einer aktuellen Gesetzesänderung im Werkrecht wird man nach dem Vorsichtsprinzip davon auszugehen haben, dass der Zurückbehaltungsbetrag in der Regel auf das Doppelte der Mängelbeseitigungskosten oder – nach einer anderen Rechtsmeinung – des angemessenen Minderungsbetrages beschränkt ist. Das Risiko, ob und in welcher Höhe ein zurückbehaltener Betrag tatsächlich und vollständig von einem Zurückbehaltungsrecht erfasst ist, trägt der Mieter. Daher handeln Sie besser nicht unbedacht, sondern lassen sich ggf. fachlich beraten.