Ermittlung der Anschaffungskosten für den abschreibungsfähigen Gebäudeanteil bei Erwerb einer Immobilie

A.  Einführung

Bei der Anschaffung einer Immobilie sind die anteiligen Anschaffungskosten für den Grund und Boden nicht abschreibungsfähig, was regelmäßig zu Problemen bei der Ermittlung derselben führt, da die meisten notariellen Kaufverträge nur einen einheitlichen Kaufpreis ausweisen.

B. Verfahren bisher

Bisher ging die Finanzverwaltung den Weg, dass sie die Bodenrichtwerte gemäß Kaufpreissammlung (siehe www.boris.nrw.de) unter Multiplikation der Quadratmeter des Grund und Bodens ermittelte und diesen Wert von den gesamten Anschaffungskosten lt. Notarvertrag in Abzug brachte. Dieses Verfahren war allein schon aus diesem Grunde nicht korrekt, da die Anschaffungskosten für ein unbebautes Grundstück je Quadratmeter Grundfläche unbestritten höher sind als die Anschaffungskosten eines Grundstücks, welches durch ein aufstehendes Gebäude „belastet“ ist. Hier mussten mühselig der Finanzverwaltung  der Sachwert des Gebäudes nachgewiesen werden mit der Folge, dass aus der Gesamtsumme des Sachwertes des Gebäudes und dem Sachwert für Grund und Boden per Verhältnisrechnung ein Prozentsatz zwischen Grund und Boden und Immobilie ermittelt wurde. Dieser Prozentsatz wurde dann auf den eigentlichen Kaufpreis nebst Erwerbsnebenkosten angewendet und für die Anschaffungskosten des Gebäudes bzw. der daraus resultierenden jährlichen Abschreibung verwendet.

C. Aktuelle Ermittlungen

Seit Kurzem ermittelt die Finanzverwaltung das Verhältnis der Anschaffungskosten zwischen Grund und Boden und Gebäudeanteil nach einem Runderlass des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen vom 01.12.2001, der sogenannten „Normalherstellkosten 2000, NHK 2000“. Dort sind verschiedenste Gebäudetypen und deren Ausstattungsmerkmale aufgelistet und die entsprechenden Normalherstellkosten, sogar unter Berücksichtigung von Baunebenkosten, tabellarisch festgehalten. Die Preisangaben beziehen sich auf die Brutto-Grundfläche, die Konstruktionsflächen wie z.B. die Wände umfasst und daher auf die Nutzfläche umzurechnen sind. Nach dem Runderlass ist die Brutto-Grundfläche 40 % größer als die Mietfläche.

Diese Vorgehensweise ist zwar schon deutlich genauer als die bisherige Vorgehensweise, jedoch noch nicht die Korrekte.

Gemäß Abschlussbericht „Aktuelle Gebäudesachwerte in der Verkehrswertermittlung“ des BKI Baukosteninformationszentrums ist eine deutlich feinere Unterteilung der einzigen Gebäudetypen vorzunehmen. Der vorgenannte Abschlussbericht weist auch je Bautyp nicht nur die Normalherstellkosten in Euro je Quadratmeter Brutto Grundfläche aus, sondern unterteilt auch noch zwischen einfachem, mittlerem und hohem Standard sowie nach Herstelljahren. Darüber hinaus weisen die Tabellen detailliert die Baunebenkosten in Ihrer Bandbreite und dem durchschnittlichen Wert aus, sowie den Faktor, mit dem die Wohnfläche zu multiplizieren ist um auf die Brutto-Grundfläche zu kommen. Hierbei wird detailliert berücksichtigt, dass neben der Wohnfläche bei Gebäuden auch größere Anteile an Konstruktions- und sonstigen Flächen vorhanden sind, die bei der Ermittlung der Finanzverwaltung unter den Tisch fallen würden.  

Beispiel:

Ein Steuerpflichtiger erwirbt ein Mehrfamilienhaus mit einer Grundstücksfläche von 450 qm und einer gesamten Wohnfläche von 500 qm, zum Kaufpreis von € 400.000,00.

Im Rahmen der Ermittlung der Abschreibung geht die Finanzverwaltung hin, ermittelt nach den „Normalherstellkosten 2000, NHK 2000“ für Gebäude mit einem Baujahr zwischen 1960 und 1969 und einem einfachen Ausstattungsstandard Herstellkosten von € 580,00 je Quadratmeter.

Sie rechnet gemäß gleicher Quelle 14 % Baunebenkosten hinzu, so dass Herstellkosten pro Quadratmeter von € 662,00 ermittelt werden. Multipliziert mit der Wohnfläche von 500 qm werden Gebäudeherstellungskosten von € 331.000,00 errechnet. Diese ergeben zusammen mit dem Normalwert des Grund und Bodens (450 qm x € 300,00 = € 135.000,00) „normale“ Anschaffungskosten von € 466.000,00. Der Anteil des Gebäudes daran beträgt bei dieser Berechnung 71,0 %, das sind € 284.000,00 des geleisteten Kaufpreises von € 400.000,00. Somit beträgt die zweiprozentige jährliche Abschreibung € 5.680,00.

Das Ergebnis dieser Berechnung ist nicht plausibel, da der Anteil des Grund und Bodens üblicherweise eher in einer Größenordnung von 15 %-25 % liegt.

Ein „beliebter“ Fehler ist die falsche Anwendung der Normalherstellungskosten. Zum einen wird nicht berücksichtigt, dass die Umsatzsteuer seit 2007 19 % beträgt und nicht mehr 16 %, wie sie in den Normalherstellungskostentabelle enthalten ist. Zum anderen verwechselt die Finanzverwaltung regelmäßig die nutzbare Wohnfläche mit der Bruttogrundfläche, d.h. sie „vergisst“ den Zuschlag von 40 %.

Der Quadratmeterpreis erhöht sich demzufolge wie folgt:

Kosten BGF lt. Tabelle                      € 580,00

Umrechnung auf Nutzfläche            Faktor 1,4

Kosten Nutzfläche                            € 812,00

Erhöhung durch USt-Satz                 € 833,00

Baunebenkosten 14 %                     € 117,00

Herstellungskosten                          € 950,00

Somit erhöht sich der Gebäudewert auf € 475.000,00 und der gesamte Sachwert auf € 610.000,00. Der Anteil steigt auf 77,9 % und somit die jährliche AfA immerin von € 5.680,00 auf € 6.232,00.

Eine realistischere Berechnung ergibt sich bei Anwendung der neueren Gebäudesachwerte des BKI.

Gemäß Tabelle 64.138 des Abschlussberichts „aktuelle Gebäudesachwerte in der Verkehrswertermittlung“, dort allerdings mittlerer Standard für Baujahre 1960 bis 1969, ermitteln sich die Normalherstellkosten mit € 600,00 je Quadratmeter. Gemäß gleicher Tabelle ermittelt sich der Mittelwert der Baunebenkosten mit 18 %, das sind € 108,00, so dass sich insgesamt Normalherstellungskosten inklusive Nebenkosten pro Quadratmeter von € 708,00 ergeben, allerdings bezogen auf die Bruttogeschossfläche.

Das Verhältnis von Bruttogeschossfläche zu nutzbarer Wohnfläche beträgt 0,53, sodass sich die Normalherstellungskosten auf € 1.336,00 bezogen auf die Nutzfläche erhöhen. Auch hier ist dem gegenüber 2005 erhöhten Umsatzsteuersatz Rechnung zu tragen, womit sich ein Wert in Höhe von € 1.371,00 ergibt.

Insgesamt ergeben sich somit normale Herstellungskosten des Gebäudes in Höhe von € 685.500,00 und insg. € 820.500,00, sodass der Anteil des Gebäudes daran 83,5 % beträgt. 83,5 % prozentuale Anschaffungskosten des eigentlichen Kaufpreises von € 400.000,00 führen zu anteiligen Anschaffungskosten des Gebäudes in Höhe von € 334.000,00, was eine jährliche zweiprozentige Abschreibung in Höhe von € 6.680,00 bedeutet.

Fazit

Im vorgenannten Beispielsfall führt die korrekte Anwendung der Bewertungsgrundsätze für Immobilien zu einer Erhöhung der Bemessungsgrundlage für die Abschreibung in Höhe von € 50.000,00, wohlgemerkt bei einem unveränderten Kaufpreis von € 400.000,00. Dieses zieht eine höhere jährliche zweiprozentige Abschreibung in Höhe von € 1.000,00 nach sich. Einen persönlichen Steuersatz von 40 % unterstellt ergibt sich eine Steuerersparnis pro anno von € 400,00, welche durch einen Zeitverlauf von 50 Jahren sich aufsummieren kann auf insgesamt bis zu € 20.000,00. Es lohnt sich also, die Berechnungen der Finanzverwaltung kritisch zu prüfen.