Pflicht zur baulichen Umgestaltung zum Nachweis der Einkünfteerzielungsabsicht bei Vermietung und Verpachtung

Ausgangslage

Sie sind Vermieter einer Immobilie, deren Mieter vor Jahren ausgezogen ist und für die bisher kein Nachmieter gefunden werden konnte. Ursachen sind unter anderem bauliche Besonderheiten, die den speziellen Anforderungen des Vormieters genügen sollten. Ihre Bemühungen, über beauftragte Makler Nachmieter zu finden, blieben bislang erfolglos. Obwohl Sie aus dieser Immobilie keine Erträge mehr erzielen, müssen Sie dennoch die laufenden Aufwendungen, wie z.B. öffentliche Abgaben, Ver­sicherungen, Grundsteuer (ggfs. nur ermäßigt i.S.d. § 33 GrStG) aufbringen. Das belastet die Liquidität und durch Leerstand wird die Bausubstanz Ihrer Immobilie auch nicht besser. Die Finanz­verwaltung hat bezüglich dieser Immobilie die entstandenen Verluste bislang anerkannt. Eine Verrechnung mit Ihren sonstigen positiven Einkünften ist erfolgt.

Rechtslage

Obwohl Sie in Zeiten des Leerstandes keine Erträge aus der Immobilie erhalten haben, konnten Sie die Werbungskosten steuerlich geltend machen. Durch den Nachweis der Vermietungsabsicht haben Sie auch Ihre Einkünfteerzielungsabsicht, ein wesentliches Tatbestandsmerkmal zum Vorliegen dieser Einkunftsart, dokumentiert.

Stellt sich allerdings heraus, dass für Ihre Immobilie aufgrund bislang vergeblicher Vermietungsbemühungen aufgrund der baulichen Gestaltung des Objektes kein Markt besteht und die Immobilie deshalb nicht vermietbar ist, so müssen Sie - wollen Sie Ihre fortbestehende Vermietungsabsicht belegen – zielgerecht darauf hinwirken, unter Umständen auch durch bauliche Umgestaltung einen vermietbaren Zustand des Objektes zu erreichen (BFH vom 25.06.2009).

Bleiben Sie untätig und nehmen den Leerstand auch künftig hin, spricht dieses Verhalten gegen den endgültigen Entschluss zu vermieten oder – sollten Sie bei Ihren bisherigen, vergeblichen Vermietungsbemühungen mit Einkünfte­erzielungsabsicht gehandelt haben – für deren Aufgabe.

Der BFH verlangt also in diesem speziellen Sachverhalt, dass Sie möglicherweise durch umfangreiche bauliche Umgestaltungen eine "Markt­gängigkeit" Ihrer Immobilie anstreben. Bei Untätigkeit und Hinnahme des künftigen Leerstandes sieht der BFH die (bewusste oder unbewusste) Aufgabe Ihrer Ein­künfteerzielungsabsicht. Etwaige Auf­wendungen sind dann nicht mehr steuer­mindernd, vielmehr dem steuerneutralen Privatbereich zuzuordnen.

Der Senat musste nicht entscheiden, ob und ggf. wie lange die Vermietungsabsicht auch dann fortbestehen kann, wenn das zu vermietende Objekt aufgrund eines strukturellen Überangebotes von Immobilienobjekten wegen ungünstiger örtlicher Entwicklungen nicht (mehr) vermietbar ist.

Unser Tipp

Sollte sich bei Ihnen ein vergleichbarer Sachverhalt darstellen, dokumentieren Sie Ihre Vermietungsbemühungen. Sollten diese über einen längeren Zeitraum, z.B. 5 Jahre erfolglos bleiben, sollten Sie sich mit etwaigen Kosten für Umbau­maßnahmen befassen. Deren steuerliche Relevanz hinsichtlich der sofortigen Abzugsfähigkeit oder Aktivierung können wir sicher in einem gemeinsamen Gespräch klären. Auch hinsichtlich einer etwaigen Finanzierung und deren steuerlichen Auswirkung beraten wir Sie gerne. Möglicherweise ist aber auch der Verkauf der Immobilie eine rentablere Alternative. Über Chancen und Risiken informieren wir Sie gerne.