Veräußerungsgewinn aus spanischer Immobilie in Deutschland steuerfrei

Ausgangslage

Sie sind seit mehreren Jahren Eigentümer eines Wohnhauses oder einer Wohnung in Spanien und hatten das Objekt in der Vergangenheit vermietet, unentgeltlich an Dritte, z.B. Verwandte, überlassen und/ oder zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Nunmehr ziehen Sie in Erwägung, die ausländische Immobilie zu veräußern. Bei der Veräußerung würde sich in Höhe der Differenz zwischen ehemaligen An­schaffungs- bzw. Herstellungskosten und aktuellem Verkaufspreis und nach Abzug von Veräußerungskosten ein Gewinn ergeben.

Rechtslage

Gewinne aus privaten Veräußerungs­geschäften von Grundstücken sind als sonstige Einkünfte nach § 23 EStG grundsätzlich steuerpflichtig, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Wenn die Wohnung oder das Haus allerdings im Zeitraum zwischen An­schaffung (Herstellung) und Veräußerung ausschließlich oder zumindest im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, ist der erzielte Veräußerungsgewinn nicht steuer­pflichtig.

Sowohl bei der Vermietung und Verpachtung als auch bei der Veräußerung von im Ausland belegenem unbeweglichem Vermögen richtet sich das Besteuerungsrecht nach dem Doppel­besteuerungsabkommen (DBA) zwischen der Bundesrepublik Deutschland und dem jeweiligen ausländischen Staat. Das DBA-Spanien enthält diesbezüglich Sonder­regelungen im Unterschied zu anderen Doppelbesteuerungsabkommen.

Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von in Spanien belegenen Immobilien sind sowohl im Belegenheits­land Spanien als auch im Wohnsitzland Deutschland steuerpflichtig. Die in Spanien gezahlte Steuer wird jedoch auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet.

Bei der Veräußerung von in Spanien gelegenen Immobilien fällt zunächst eine Wertzuwachssteuer an, die von der jeweiligen spanischen Gemeinde erhoben wird. Die Höhe dieser Gemeindesteuer hängt ab vom Bodenwert, der Dauer des Besitzes und der Einwohnerzahl der Gemeinde.

Für den Verkäufer fällt zudem in Spanien einmalig eine Gewinnsteuer an. Seit dem 01.01.2010 beträgt der Steuersatz hierfür 19 %. Bei vor dem Jahre 1996 erworbenen Immobilien greift allerdings ein Minderungskoeffizient, der - je nach Anschaffungsjahr - die Gewinnsteuer in Spanien reduziert und ggf. zur völligen Steuerbefreiung führt. Die gemeindliche Wertzuwachssteuer ist von dieser besitz­dauerabhängigen Steuerbefreiung nicht betroffen.

Der erzielte Veräußerungs­gewinn ist in Deutschland von der Besteuerung frei­gestellt. Diese Rechtslage wurde im Jahre 2010 von zwei deutschen Finanz­gerichten bestätigt. Allerdings wurde bei einem Urteil Revision eingelegt, sodass die Ent­scheidung des Bundes­finanzhofes abzuwarten ist.

Praxishinweise

Zu beachten ist, dass der Verkauf von spanischen Immobilien grundsätzlich einer gemeindlichen Wertzuwachssteuer und der 19 %-igen Gewinnsteuer in Spanien unterliegt.

In Deutschland tritt Steuerfreiheit auf den Veräußerungsgewinn unabhängig davon ein, ob die spanische Immobilie

• sich unter oder über 10 Jahre im Eigentum des Veräußerers befand
• vermietet wurde oder selbstgenutzt war
• unentgeltlich oder verbilligt an Dritte, z.B. Verwandte, überlassen wurde.

Die Freistellung in Deutschland führt allerdings zur Anwendung des sog. Progressionsvorbehaltes nach § 32b Absatz 1 Nr. 3 EStG, sofern § 23 EStG anzuwenden wäre (also Erwerb/ Ver-äußerung innerhalb von 10 Jahren in Vermietungsfällen). Danach bewirkt der steuerfreie Veräußerungsgewinn eine An­hebung des Einkommensteuersatzes, sofern die höchste Progressionsstufe bei den übrigen Einkünften bisher nicht erreicht ist.

Sollten Sie Rückfragen zur steuerlichen Behandlung des Veräußerungsgewinns haben oder Hilfe bei der Berechnung der individuellen Steuerbelastung benötigen, so stehen wir Ihnen gerne beratend zur Seite.