Zweitwohnungssteuer bei Nutzung nur eines Einfamilienhauses

Ausgangslage

Vor Jahrzehnten hatten Sie eine steuerlich anerkannte Einliegerwohnung in Ihrem Einfamilienhaus fremdvermietet.

Vor 2005 haben Sie das Mietverhältnis gekündigt, seit dem die Einliegerwohnung wieder in Ihr Einfamilienhaus integriert und selbst genutzt.

Nunmehr erhalten Sie überraschenderweise Post von der Stadt Köln, mit der Sie aufgefordert werden, eine Erklärung zur Zweitwohnungssteuer abzugeben, da auch bei einer Einliegerwohnung im selbst bewohnten Einfamilienhaus, die ebenso wie der Rest des Einfamilienhauses selbst genutzt wird, Zweitwohnungssteuer anfalle, und zwar rückwirkend ab 2005.

Rechtslage

Seit dem 01.01.2005 wird auch in Köln eine Zweitwohnungssteuer erhoben aufgrund der Satzung über die Erhebung der Zweitwohnungssteuer in der Stadt Köln (Zweitwohnungssteuersatzung). Danach unterliegt der Zweitwohnungssteuer, wer in Köln eine Zweitwohnung als Mieter, Eigentümer oder sonstiger Nutzer innehat. Die Zweitwohnungssteuer gehört, wie z.B. auch die Vergnügungssteuer oder die Hundesteuer, zu den sog. örtlichen Aufwandsteuern. Aufwandsteuer deshalb, weil „besonderer Aufwand“ besteuert wird, also Dinge, die über die Befriedigung des allgemeinen Lebensbedarfs hinausgehen (hier: das Innehaben einer zweiten Wohnung). Darüber hinaus genießt der Inhaber einer Zweitwohnung die Vorteile der städtischen Infrastruktur und nimmt mit städtischen Steuermitteln finanzierte Einrichtungen in Anspruch. Daher sei es sachgerecht, die Zweitwohnungsinhaber an den der Stadt entstehenden Kosten zu beteiligen.

Weiterer Hintergrund der Zweitwohnungssteuer ist, dass die Aufteilung des Steueraufkommens des Landes Nordrhein-Westfalen von der Anzahl der Personen abhängig ist, die Köln als ihren Erstwohnsitz (Hauptwohnung) gewählt haben. Es soll also erreicht werden, dass Personen ihren Zweitwohnsitz in Köln (Nebenwohnung) durch Ummeldung bei der Meldebehörde zur Erstwohnung machen und damit das Steueraufkommen der Stadt Köln steigt.

Allerdings hat das Bundesverfassungsgericht bereits mit Beschluss vom 06.12.1983 entschieden, dass es ohne Bedeutung sei, ob sich die erste Wohnung (Hauptwohnung) innerhalb oder außerhalb des gleichen Gemeindegebietes befindet.

Aus diesem Grunde ist der Begriff der Zweitwohnung in § 2 der Zweitwohnungssteuersatzung (ZwStS) weit gefasst, obwohl dann, wenn jemand sowohl seine Hauptwohnung als auch seine Nebenwohnung in Köln hat, er die Vorteile der Kölner Infrastruktur und die mit städtischen Steuermitteln finanzieren Einrichtungen nicht zweifach in Anspruch nimmt.

Nach nunmehr 6 Jahren ist die Stadt Köln darauf gestoßen, dass § 2 Abs. 1c ZwStS als Zweitwohnung auch eine Wohnung definiert, die jemand neben seiner Hauptwohnung zu Zwecken des eigenen persönlichen Lebensbedarfs oder des persönlichen Lebensbedarfs seiner Familie innehat. Dies gilt auch für steuerlich anerkannte Wohnungen im eigengenutzten Wohnhaus.

Dementsprechend definiert § 3 ZwStS die persönliche Steuerpflicht dahingehend, dass steuerpflichtig ist, wer im Stadtgebiet eine Zweitwohnung oder mehrere Wohnungen innehat. Inhaber einer Zweitwohnung ist derjenige dessen melderechtlichen Verhältnisse die Beurteilung der Wohnung als Zweitwohnung bewirken
oder der Inhaber einer Zweitwohnung im Sinne von § 2 Abs. 1c ZwStS ist.

Obwohl also der Eigentümer eines Einfamilienhauses mit einer Einliegerwohnung, die er selbst nutzt, keine Nebenwohnung im Sinne des Meldegesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen hat, da er in Köln nicht zweimal gemeldet ist, führt der 2. Halbsatz dennoch zu einer persönlichen Steuerpflicht.

Die Stadt Köln ist sogar der Auffassung, dass eine Steuerpflicht gegeben ist, wenn die Wohnung zwar an Dritte oder Familienangehörige vermietet ist, jedoch unter der ortsüblichen Miete (lt. Mietspiegel), oder die Wohnung unentgeltlich durch einen oder mehrere Familienangehörige genutzt wird, ohne dass eine Unterhaltsverpflichtung gegeben ist.

Obwohl in den „Fragen zur Zweitwohnungssteuer“ die Stadt Köln selber ausführt, dass man unter einer Zweit- oder Nebenwohnung Wohnraum versteht, in dem sich der Inhaber nicht dauernd, sondern nur vorübergehend aufhält, hält die Stadt Köln bei einer eigengenutzten zweiten Wohnung bzw. eigengenutzten Wohnung im Zweifamilienhaus oder einer eigengenutzten Einliegerwohnung im selbst bewohnten Einfamilienhaus eine Steuerpflicht für gegeben.

Für solche eigengenutzten Zweitwohnungen gilt als jährliche Nettokaltmiete die Miete, die lt. jeweils zu Beginn des Ermittlungszeitraums gültigem Mietspiegel für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig zu zahlen wäre.

Unser Tipp

Die Besteuerung einer eigengenutzten Einliegerwohnung kann nur vermieden werden, wenn das Finanzamt das Objekt als Einfamilienhaus bewertet. Nach § 75 Bewertungsgesetz (BewG) wird jedes Grundstück durch die Bewertungsstelle eingestuft. An die Vorgaben des Finanzamtes ist die Stadt Köln gebunden.

Da im vorliegenden Fall die Bewertung bzw. Einstufung des Einfamilienhauses mit Einliegerwohnung als „Zweifamilienhaus“ nicht mehr korrekt ist, muss eine Artfortschreibung beim Finanzamt beantragt werden.

Dies kann auch rückwirkend erfolgen, wenn sich die Verhältnisse vor dem 01.01.2005 geändert haben.

Ebenso wie bei der Erhebung der Zweitwohnungssteuer noch keine Verjährung eingetreten ist, sondern für das Jahr 2005 erst nach 7 Jahren Ende des Jahres 2012 eintritt (§§ 169, 170 AO), ist auch bezüglich der Artfortschreibung keine Verjährung eingetreten. Nach § 23 Abs. 2 BewG wird über die Art des Gegenstandes eine neue Feststellung getroffen (Artfortschreibung), wenn sie von der zuletzt getroffenen Feststellung abweicht und es für die Besteuerung von Bedeutung ist.

Nach § 22 Abs. 4 BewG ist eine Fortschreibung vorzunehmen, wenn dem Finanzamt bekannt wird, dass die Voraussetzungen für sie vorliegen. Der Fortschreibung werden die Verhältnisse im Fortschreibungszeitpunkt zugrunde gelegt. Fortschreibungszeitpunkt ist bei einer Änderung der tatsächlichen Verhältnisse der Beginn des Kalenderjahres, das auf die Änderung folgt.

Nach § 181 Abs. 5 AO kann eine gesonderte Feststellung auch nach Ablauf der für sie geltenden Feststellungsfrist insoweit erfolgen, als die gesonderte Feststellung für eine Steuerfestsetzung von Bedeutung ist, für die die Festsetzungsfrist im Zeitpunkt der gesonderten Feststellung noch nicht abgelaufen ist. Da für die Zweitwohnungssteuer die Festsetzungsfrist noch nicht abgelaufen ist, sondern erst Ende 2012 abläuft, kann auch noch eine Artfortschreibung erfolgen.

Die Artfortschreibung wird dann der Stadt Köln automatisch mitgeteilt. Selbstverständlich ist es möglich und verhindert Nachfragen, wenn Sie als von der Zweitwohnungssteuer Betroffener den Ihnen unmittelbar übersandten Artfortschreibungsbescheid des Finanzamtes direkt dem Kassen- und Steueramt der Stadt Köln zur Kenntnis geben.