Corona-bedingte Schließungen: Ist eine Mietminderung berechtigt?

Rechtstipp 01/2021

 

I. Ausgangslage

Infolge des Lockdowns, ob im Frühjahr 2020 oder im Dezember 2020 und Januar 2021 müssen Ladengeschäfte, Restaurants, Hotels vorübergehend schließen. Dies hat zumeist den totalen Umsatzausfall zur Folge, wenn der Betreiber die Umsätze nicht über sein/ein Online Portal kompensieren kann. Es trifft besonders die Einzelhändler, kleine und mittelständische Unternehmen. Zwar gibt es für die Monate ab September bis Dezember 2020 Hilfsprogramme wie Überbrückungshilfe II und Novemberhilfe und sobald beschlossen Dezemberhilfe. Doch die Fixkosten müssen fristgerecht bedient werden. Eine der größeren Positionen stellt die monatlich zu zahlende Miete/Pacht dar. Sämtliche Förderprogramme stellen darauf ab, die Miete abzufedern. Nun hat das Landgericht München entschieden, dass die Mietminderung eines Möbelhauses bis zu 80% berechtigt war. Zurecht?

Landgericht München I, AZ 3 O 4495/20, Urteil vom 22.09.2020 (nicht bestandskräftig).

II. Rechtslage

Juristisch ist die Mietminderungsberechtigung im Falle der Pandemie hochumstritten. In jedem Falle kommt es auf den Einzelfall an, insbesondere darauf, was die Parteien vertraglich vereinbart haben.

Ein Mietmangel liegt nach § 536 BGB vor, wenn die Ist-Beschaffenheit von der vereinbarten Beschaffenheit der Mietsache erheblich abweicht.

Das Landgericht München hat eine Mietminderungsberechtigung für den Fall angenommen, wenn die Parteien eine bestimmte Nutzung wie die eines Möbelhauses vereinbart und diese Nutzung branchenweit behördlich untersagt wird. Dann realisiere sich das typische vom Mieter übernommene Betriebsrisiko nicht (1). Außerdem läge ein Fall der Unmöglichkeit vor, weil der Mieter die Mietsache nicht mehr zu dem vereinbarten Zweck benutzen könne (2). Zudem läge eine Störung der Geschäftsgrundlage vor, da das Risiko der Pandemie nun nicht einer Partei zuzuordnen sei. Denn keine Partei habe bei Mietvertragsschluss eine etwaige Pandemie bedacht (3).

  1. Mietminderung

Nach bislang überwiegend auch in der Literatur bestätigter Rechtsprechung wurde die Mietminderungsberechtigung abgelehnt, da das Betriebsrisiko im Allgemeinen beim Mieter liegt (siehe LG
Heidelberg, Urteil vom 30.07.2020
- AZ 5 O 66/20 - oder LG Frankfurt/Main, Urteil vom 02.10.2020 - AZ 15 O 23/20). In beiden Fällen war ein weiter Verwendungszweck vereinbart.

Das Landgericht München hat in seiner Entscheidung als erstes Gericht in Deutschland entschieden, dass die Mietminderung berechtigt sei, indem es an den vereinbarten Mietzweck anknüpft. Im Mietvertrag war konkret als Mietzweck die Nutzung als Möbelgeschäft mit Wohnaccessoires vereinbart. Nach der behördlichen Schließungsanordnung war jede denkbar andere Nutzung der Mietsache ausgeschlossen. Hierbei stützt sich das Landgericht auf Reichsgerichtsentscheidungen und bestätigte Mietminderungen von bis zu 80%. Weiterhin erkannte das Landgericht Mietminderungen von bis zu 50% für den Sachverhalt an, dass lediglich 800 qm Verkaufsfläche genutzt werden konnten, und 15% für die in der Folge geltenden Hygienemaßnahmen und Einschränkungen betreffend die Kundenzahl.

Diesen Entscheidungen liegt die Fragestellung zugrunde, wer das allgemeine Betriebsrisiko trägt. Das liegt, sofern nicht anders im Mietvertrag geregelt, in der Regel beim Mieter, denn der Vermieter muss lediglich für die baulichen Grundvoraussetzungen Sorge tragen, d. h. auch für die baurechtlich öffentlich-rechtliche Nutzungsgenehmigung. Nach Ansicht des Landgerichts München ist die Zuweisung des Verwendungsrisikos danach zu ermitteln, ob die Parteien den Nutzungszweck eng oder weit gefasst haben. Je enger der Nutzungszweck gefasst ist, könne sich der Mieter auf die Einschränkung berufen und mietmindernd geltend machen. Im entschiedenen Fall vor dem Landgericht München war zwischen den Parteien als Mietzweck der Betrieb eines Möbelgeschäfts mit Wohnaccessoires vereinbart. Dieser Mietzweck konnte nach den öffentlich-rechtlichen Beschränkungen infolge der Corona-Pandemie nicht mehr erfüllt werden. Nach Ansicht des Landgerichts München fallen diese Beschränkungen nicht in den Risikobereich des Mieters. Daran müsse sich der Vermieter auch festhalten lassen, denn der Vermieter wollte mit dieser Mietzweckbestimmung eine hochwertige Umgebung für das Gesamtensemble erhalten. Das Landgericht München hat nach alledem Mietminderungen wie folgt zugestanden: für das Jahr 2020 - April mit 80%, Mai mit 50% und Juni mit 15%.

  1. Unmöglichkeit

Grundsätzlich liegt in der Schließung ein Fall der Unmöglichkeit, allerdings wird dieser Fall von den Spezialregelungen des Mietrechts überlagert. D. h. der Entfall der Hauptleistungspflichten greift hier nicht ein. Weiterhin kommt es beim Schadenersatz auf das Verschulden an, was bei einer Pandemie keiner Partei anzulasten ist.

  1. Wegfall der Geschäftsgrundlage

Beim Wegfall der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 I BGB gilt zu prüfen, ob sich die Umstände nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und ob die Parteien den Vertrag nicht oder mit anderem Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten. Dann kann die benachteiligte Partei aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben die Anpassung des Vertrags verlangen, soweit ihr unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

Nach Ansicht des Landgerichts München liegt eine gegenüber dem Mängelrecht nachrangige Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 I BGB) vor, da die Parteien die Folgen einer eintretenden Corona-Pandemie und staatlichen Infektionsschutzmaßnahmen offenkundig nicht bedacht haben und so den Vertrag kaum geschlossen hätten (vgl. § 313 Abs. 1 und 2 BGB) und die Rechtsfolge (Minderung) ohnehin identisch wäre.

Auch nach aktueller Ansicht des Landge-
richts Mönchengladbach, Urteil vom 02.11.2020 - AZ 12 O 154/20 - sind die Voraussetzungen des § 313 I BGB gegeben. Sofern die Nutzung zum vertraglichen Zweck in weiten Bereichen des Einzelhandels vollständig untersagt ist und infolge dessen der Geschäftsbetrieb nahezu vollständig zum Erliegen kommt, ist hierin eine schwerwiegende, unzumutbare Störung zu sehen. Da das Risiko für die Betriebsuntersagung in gleichem Maß außerhalb des Risikobereichs von Mieter und Vermieter lag, sei eine Anpassung auf die Hälfte des Mietzinses angemessen.

Ebenfalls hat das Landgericht Frankfurt/Main, Urteil vom 02.10.2020
- AZ 15 O 23/20 - einen Wegfall der Geschäftsgrundlage angenommen, aber erst wenn es aufgrund der staatlich verordneten Schließung des Betriebs- bzw. der Verkaufsstätte im Zuge der Corona-Pandemie für den Gewerberaummieter zu existentiell bedeutsamen Folgen kommt. Ein erheblicher Umsatzrückgang und Liquiditätsengpass genüge nicht.

Somit wird das ganze Spektrum in Rechtsprechung und Literatur vertreten.

III. Unser Tipp

Vor dem Hintergrund der Entscheidung des Landgericht München empfiehlt es sich für den Mieter, eine Mietminderung wegen der Corona-bedingten Schließungen schriftlich geltend zu machen und die Miete unter Vorbehalt zu leisten. Die Miete sollte weiterhin in voller Höhe geleistet werden, weil sich der Mieter anderenfalls - unabhängig von seiner Not - in die Gefahr der außerordentlichen, fristlosen Kündigung durch den Vermieter begibt. Denn hierfür genügt im Gewerbemietrecht der Zahlungsverzug von einer Miete, sofern der Mietvertrag nichts Anderes regelt.

Zugleich bleibt angesichts der uneinheitlichen Rechtslage dringend angeraten, dass die Parteien für die Zeit der behördlich angeordneten Betriebsschließungen eine einvernehmliche Lösung suchen. Dies kann in Form von Stundungen, befristeten Mietreduzierungen, aber auch über eine auf einen bestimmten Zeitraum von z. B. zwei Jahren begrenzte Umsatzmiete geschehen, die dann den Vermieter an den später höheren Umsätzen partizipieren lassen. Bei der Vertragsanpassung kommt es letztlich auf die Berücksichtigung der Interessen beider Seiten und der Gesamtumstände an, so auch auf die vom Staat für diese besondere Situation geschaffenen Auffanghilfsprogramme, und wie viel Raum dann noch für die Anpassung der Miete bleibt.

In jedem Falle ist bei einem langfristig geschlossenen Mietvertrag die gefundene gemeinsame Lösung in einem schriftlichen Nachtrag zum Miet-/Pachtvertrag zu dokumentieren, der schriftformkonform idealerweise fest mit dem Hauptmietvertrag und etwaigen Nachträgen verbunden werden sollte.

(Stand: 07.01.2021)

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