PNHR Aktuell

Ausgabe 07/2019 für Sie als PDF-Download

 

Je komplizierter Regelwerke ausfallen, desto größer ist der Vorteil desjenigen, der dieses Regelwerk beherrscht oder gar erfunden hat. So haben sich die weltweit größten Wirtschaftsprüfungsgesellschaften die Allein-kompetenz in den IFRS-Rechnungslegungsregeln gesichert, um auf 4.500 Seiten zu erklären, wie man zu bilanzieren hat. Eine besondere Kompetenz wollte sich die Bundesregierung aneignen als sie meinte, durch eine künstliche Nebelmaschine die Pkw-Maut exklusiv für Ausländer einführen zu können. Wenn der Sinn eines Gesetzes ist, nur die Ausländer die Maut zahlen zu lassen, klingt es wie ein Treppenwitz der Geschichte, wenn die gleichzeitige Einführung einer Maut und einer Entlastung von Kfz-Steuer als zwei völlig voneinander unabhängige Dinge verkauft werden. Das Ganze hat uns ein komplexes und 120 Mio. Euro teures Regelwerk eingebracht, das nun im Geschichtsmüllhaufen landet, möglicherweise aber in Form einer Öko-Abgabe dann zukünftig vielleicht für alle Wiederauferstehung feiern wird. Fridays Oeco Ernte sozusagen, dienerhaft dem aktuellen Zeitgeist geschuldet.

Dieser Vorgang ist allenfalls ein kleiner Vorgeschmack auf das, was die Regierung nunmehr am 21.06.2019 mit der Reform der Grundsteuer beschlossen hat. Die Komplexität ist wahrhaft umwerfend und wenn die Regierung behauptet, dass die Personalkosten der Finanzverwaltung für den ersten neuen Hauptfeststellungszeitpunkt zum 01.01.2022 auf Euro 538 Mio. geschätzt werden, so dürfte diese Größenordnung in etwa die Qualität der ersten Kostenschätzung für die Hamburger Elbphilharmonie erreichen. Hey, wo nimmt die öffentliche Hand die personellen Kapazitäten her bei den Personal-akquisitionsproblemen des heutigen Arbeitsmarkts? Die Ressourcen aus dem Beamtenbüroschlaf erscheinen nach unserer Erfahrung mit der Finanzverwaltung dort eher begrenzt zu sein im Verhältnis zu anderen Bürokratien.

Worum geht es? Bekanntermaßen hatte das Bundesverfassungsgericht die jetzige Erhebung der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt, weil die maßgeblichen Hauptfeststellungszeitpunkte für die Festlegung der Einheitswerte inzwischen 55 Jahre bzw. 84 Jahre zurückliegen und in dieser Zeit sich die

Werterelationen zwischen den Immobilien erheblich verändert haben. Das Verfassungsgericht gab dem Bund vor, bis zum Ende des Jahres 2019 ein neues Gesetz zu verabschieden, dass dann bis zum 31.12.2024 umgesetzt werden muss. Ohne neues Gesetz könnte die Grundsteuer ab 2020 nicht mehr erhoben werden, was der jahrzehntelangen Tiefschlafphase des Gesetzgebers in dieser Angelegenheit ein abruptes Ende bereitet hat.

Unstrittig benötigen wir neue Einheitswerte, die zukünftig Grundsteuerwerte heißen, für ca. 35 Millionen Immobilien als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer und diese müssen von Zeit zu Zeit überprüft werden. In den letzten Jahren gab es verschiedene Berechnungsmodelle von richtig kompliziert bis ziemlich einfach. Die Bundesregierung hat sich jetzt für die Variante höchst kompliziert entschieden, indem sie dem Wahnwitz verfallen ist, eine möglichst genaue Wertfeststellung vorschreiben zu müssen. Da es nie einen echten Wert gibt außer einem Marktwert im Sinne einer tatsächlichen Veräußerung, werden auch die komplexen Berechnungen und hinterlegten Daten zu Ungerechtigkeiten führen. Ungerechtigkeiten führen fast automatisch zu operativen und gerichtlichen Auseinandersetzungen, weshalb man ab 2025 auch den Personalbestand der Finanzgerichte kräftig erhöhen sollte.

Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungs-eigentum sollen nach dem Ertragswertverfahren bewertet werden. Der neue Einheitswert errechnet sich aus der Summe eines Bodenrichtwertes sowie eines Mietertragswerts (sog. Reinertrag), abgeleitet aus der Rohmiete abzüglich Bewirtschaftungskosten und unter Abzug der Bodenwertverzinsung, natürlich nicht einheitlich, sondern zwischen 2,5 % und 4,5 % je nach Art der bebauten Grundstücke. Es werden aber nicht die tatsächlich erzielten Mieterträge zugrunde gelegt, sondern der sogenannte Rohertrag, der sich aus den in Anlage 39 des BewG nach Land, Gebäudeart, Wohnungsgröße und Baujahr des Gebäudes angegebenen monatlichen Nettokaltmieten je Quadratmeter Wohnfläche einschließlich der in Abhängigkeit der Mietniveaustufen festgelegten Zu- und Abschläge ergibt. Die Mietniveaustufen ergeben sich aus einer weiteren 103 Seiten starken Anlage. Einfach, oder?

Silicon Valley lässt grüßen: Big Data muss nur gesammelt und verarbeitet
werden, dann kommt schon was Passendes raus. Excel besiegt Verstand und weder Finanzbeamte noch Steuerschuldner sollen blöde Frage stellen oder sich einbringen wollen. Unbürokratische Umsetzung nennt das die Bundesregierung,
kräftig unterstützt vom BMF (kein Witz), Bewertungsunschärfen sind es für andere.

Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige bebaute Grundstücke sollen nach dem Sachwertverfahren bewertet werden als Addition des Bodenrichtwerts plus Gebäudesachwert auf der Basis von Normalherstellungskosten abzüglich eines Abschlags für Alterswertminderung. Das Ganze wird mit einer sogenannten Wertzahl multipliziert, damit man es einfach rechnen kann, ohne es verstehen zu müssen.

Die Werte sollen alle sieben Jahre überprüft werden und ab einer Wertabweichung von sagenhaften Euro 15.000 muss eine Wertfortschreibung erfolgen. Damit dürften mindestens die Hälfte der 35 Millionen Immobilien alle 7 Jahre neu bewertet werden.

Wenn man das gesamte Gesetzesvorhaben mit all seinen Anlagen ausdrucken würde, hätte man ein ansehnliches Buch. Die scheinbare Genauigkeit und dem Steuerbürger suggerierte Steuergerechtigkeit findet seine natürliche Grenze darin, dass diese Scheingenauigkeit am leichtesten angreifbar ist, wenn der tatsächliche Wert der Grundstücke hiervon abweicht. Bei einem groben, gleichmäßigen Verfahren ohne Anspruch auf eine wahre Wertermittlung, die das Verfassungsgericht durchaus für zulässig hält, kann sich niemand darauf berufen, dass der echte Wert, dokumentiert zum Beispiel durch einen Kaufpreis, vom Einheitswert abweicht.

Das Monster kostet nicht nur den Steuerzahler Milliarden, sondern die Immobilieneigentümer eine Menge Aufwendungen durch interne Ressourcenver(sch)wendung, wenn man Spaß an dem Monster hat oder externe Kosten durch die Einschaltung von Beratern und Grundstücksexperten.

Nehmen wir mal an, das Vorhaben lässt sich tatsächlich realisieren. Was kommt dann auf den Grundstückseigentümer bzw. auf die Mieter aufgrund der Nebenkostenumlage zu?

Zunächst hat der Gesetzgeber die bisherige sogenannte Grundsteuermesszahl von 3,5 % auf 0,34 % herabgesenkt. Der Gesetzgeber geht also einigermaßen nachvollziehbar davon aus, dass sich die Immobilienwerte seit 1964 gut verzehnfacht haben. Auf diese Messzahl werden die bisherigen Hebesätze der Gemeinde angewendet, wobei die Gemeinden selbstverständlich jederzeit in der Lage sind, diese Hebesätze zu erhöhen oder zu senken. Unter Experten ist man sich einig,
dass insbesondere die teuren innerstädtischen Wohnlagen erheblich höher besteuert werden, während die weniger attraktiven Randlagen oder dörflichen Strukturen entlastet werden. Das mag man vordergründig als sozial gerecht empfinden, bedeutet aber auch, dass das teure Wohnen in den Großstädten, die nun einmal den großen Zulauf haben, eben noch teurer wird. Hinter der sozialen Gerechtigkeit steht ein dickes Fragezeichen, denn in den beliebten Großstädten wollen beileibe nicht nur Besserverdienende oder Reiche wohnen. Sollen die Mittelmäßigverdiener aufs Land ziehen, um an Fahrtkosten das zehnfache einer Grundsteuerentlastung ausgeben zu müssen?

Eine weitere Neuerung ist, dass die Gemeinden für baureife Grundstücke eine höhere Grundsteuer („C“) festlegen dürfen - zur Förderung des Wohnungsbaus (!). Richtig gelesen, was lernen wir daraus? Förderung entsteht nicht durch Entlastungen, die die öffentliche Hand gewährt, sondern durch Belastungen, die der Bürger oder Investor trägt. Jedenfalls nach offizieller Lesart des Gesetzgebers.

Man darf gespannt sein, in welchem Umfang die Länder eine Exitklausel des neuen Gesetzes nutzen werden. Das Bundesland Bayern hat sich erfolgreich gegen dieses komplizierte Werk gewehrt und eine Öffnungsklausel durchgesetzt, wonach die Einheitswerte auf einer relativ simplen Basis berechnet werden: Der Bodenrichtwert und ein sogenannter Flächenwert je Quadratmeter Nutzfläche werden addiert. Damit werden 100 m² Wohnfläche in der Komödienstraße in Köln genauso hoch bewertet wie 100 m² Wohnfläche in der Waldstraße im Eifeldorf Jammelshofen. Von der Bausubstanz her muss das gar nicht so falsch sein und letztlich liegt es in der Hand der Gemeinde, hier für eine Minderung zu sorgen.

Das aber ist im Sinne der Gerechtigkeit die eigentliche Crux: Die Hebesätze der Gemeinden spreizen sich derzeit zwischen 360% und 959%, sodass eine Steuergerechtigkeit allenfalls innerhalb einer Dorf- oder Städtegemeinschaft hergestellt werden kann.

Abschließend stellt sich die Frage, weshalb der deutsche Gesetzgeber fast zwangsneurotisch sich immer das Komplizierteste ausdenken muss. Gerechtigkeitswahn, Eitelkeit, Kirchturmdenken, Herrschaftswissen? Dummer-weise sind die Deutschen Weltmeister in Sachen Umsetzung und Vollzug von bürokratischen Monsterwesen. Dank funktionsfähiger Judikatur handelt es sich auch um eine Arbeitsbeschaffungsmaßnahme für Richter, Rechtsanwälte und Justizangestellte. Die Geschichte der nächsten 10, 20 Jahre wird beweisen, ob ein U-Turn möglich ist oder das Monster eine Hydra darstellt, aus deren Hals mit jedem gerichtlichen Abschlag neue kleine Paragrafenmonster erwachsen.

Wir dürfen alle gespannt sein, wie sich die faktische Umsetzung dieses Gesetzes gestalten wird. Uns von PNHR bleibt nichts Anderes übrig, als sich mit der Komplexität intensiv zu beschäftigen und Ihnen im Zweifel beiseite zu stehen.

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