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Ausgabe 05/2021 für Sie als PDF-Download

 

Die Corona-Krise hat viele Gesichter. Tausende Unternehmen sind hoch belastet, insbesondere natürlich diejenigen, die aufgrund behördlicher Maßnahmen schließen müssen. Einer der Widersprüche der Corona-Krise ist, dass trotz der erheblichen Auswirkungen die Anzahl der Insolvenzanträge jedenfalls im Jahre 2020 gegenüber den Vorjahren deutlich niedriger ausgefallen ist. Haben die Hilfsmaßnahmen gegriffen? Oder führen die gesetzlichen Verschiebungen nur zu einem Staueffekt, der sich in der zweiten Jahreshälfte entlädt? Weder die notorischen Schönfärber noch die dauermahnenden Schwarzmaler trauen sich, die Zukunft vorherzusehen.

Dann gibt es natürlich auch die Unternehmen, die von der Corona-Krise enorm profitieren. Alles, was mit Virenschutz zu tun hat, brummt und erwirtschaftet teils unglaubliche Roherträge und Renditen. Der Onlinehandel wird permanent befeuert und der Durchschnittskonsument stellt sich nicht die Frage, ob hier klimapolitisch etwas in die falsche Richtung läuft. Reiseveranstalter sind halbtot, aber Fahrräder und Wohnmobile werden trotz eines großen Angebots zu einem knappen Gut.

Einen ganz besonderen Stellenwert hat die Immobilienbranche. Krisen führen üblicherweise zu wirtschaftlichen Beeinträchtigungen und dann können sich Firmen und Privatleute nicht mehr so viel leisten wie zuvor. Unternehmen wie Privatleute werden in ihren Budgets von Immobilienkosten, sei es Investitionen, Abschreibungen oder Mieten erheblich belastet. Früher hat man in der Volkswirtschaft gelernt, dass bei geringerer Nachfrage die Preise sinken. Und was macht die Immobilienwirtschaft? Sie scheint zu überhitzen und zumindest bei selbstgenutzten Wohnungen und Häusern scheint die Spirale kein Ende zu finden. Ein ungelöster Widerspruch?

Versuchen wir es mal mit einer nüchternen Analyse. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist seit Beginn der Corona-Krise vor etwas mehr als einem Jahr nicht gefallen, sondern gestiegen. Das liegt zunächst einmal daran, dass bisher nur wenige Teile der arbeitenden Bevölkerung von Einkommenseinbußen betroffen sind. Im Gegenteil: Der insbesondere bei qualifizierten Arbeitskräften hochangespannte Arbeitsmarkt hat trotz Kurzarbeit und leicht gestiegener Arbeitslosigkeit in keiner Weise dazu geführt, dass sich der Arbeitsmarkt entspannt hätte. Unterschiedlichste Firmen unterschiedlichster Branchen suchen verzweifelt nach Fachkräften, insbesondere im mittleren und gehobenen Management, aber auch bei qualifizierten gewerblichen Arbeitnehmern. Geld ist also da und nicht zuletzt können jüngere Generationen im Gegensatz zu ihren Vorfahren aus dem 20. Jahrhundert oft auf Familienvermögen zurückgreifen.

Ein zweiter Grund ist das Home-Office. Propagiert, hofiert und subventioniert als Virenkiller und Arbeitswelterneuerer hat das Home-Office einen hohen Stellenwert erreicht. Die Digitalisierung macht es möglich. Man braucht eigentlich nur einen Laptop … Wirklich? Wo soll der Laptop hin? Auf die Knie, den Küchentisch oder das Nachtschränkchen? Ein Arbeitszimmer ist eher selten vorhanden und wenn zwei im Home-Office arbeiten, dann wird es ganz schön eng. Kinder mit Home-Schooling genießen natürlich Priorität und zoomen endgültig die Platzmöglichkeiten auf Mikroweltgröße. Da ist es nur logisch, dass schnell der Wunsch nach einer größeren Wohnung oder einem Haus laut wird. Der bisher nur am Horizont sicht- und wünschbare größere Platzkomfort wird angesichts der Sozialdynamik dauernden Zuhauseseins mit Arbeitsverantwortung und -belastung zur schieren Notwendigkeit.

All das befeuert die Nachfrage nach eigengenutztem Wohnraum. Wer es sich leisten kann, zahlt jeden Preis. Vernünftig erscheinende Angebote enden im Bieterverfahren und manch ein Veräußerer erhält erheblich mehr als er sich vorstellen konnte. So funktioniert der Immobilienmarkt: Auf ein früher ausgewogenes Angebot trifft eine erheblich erhöhte Nachfrage und schon schießen die Preise durch die Decke. Es reicht schon ein 20%iger zusätzlicher Nachfrageschub und schon wird es teurer. Das Angebot lässt sich gerade nicht wie in anderen Märkten mal ebenso in ein paar Wochen oder Monaten erweitern.

Na gut, dann eben Miete. Da sind die Preise doch deutlich stabiler. Das stimmt zwar, hilft aber nicht weiter, wenn es an Angeboten fehlt. Je nach Lage kommt es gar nicht zum Angebot. Es hat sich ein „grauer“ Markt gebildet und der funktioniert so: Sobald jemand aus einer Wohnung in begehrter Lage auszieht und dies privat oder auf der Arbeit zum Besten gibt, findet sich schnell ein Nachmieterinteressent. Vermieter:innen sind glücklich, weil sie hochmotivierte Mietinteressenten vorfinden, die durchaus eine Mieterhöhung gegenüber dem bisherigen Niveau akzeptieren und sparen sich die aufwändige Mieterakquisition über Internet und Makler, dessen Courtage sie seit ein paar Jahren auch nicht mehr dem Mieter belasten können. Es versteht sich von selbst, dass Vermieter:innen auch dadurch Internet und Makler sparen können, dass sie bei jeder Gelegenheit zum Besten geben, dass sie da was im Angebot haben.

Das ist im Übrigen auch einer der Gründe, weshalb behördliche Mietendeckel nicht funktionieren. Je billiger die Miete, desto (noch) höher die Nachfrage. Die fehlende Mietpreisselektion führt dazu, dass alle in den gleichen Markt drängen, auch die, die herzlich gerne etwas mehr bezahlen würden. Das machen viele private Vermieter nicht mit, also gibt es die grauen Märkte der dann doch zu hohen Mieten und einen Schwarzmarkt der Vermittler.

Leider gibt es in Deutschland politische Parteien, die das nicht verstehen wollen. Populistisch setzt man sich für die Mieter ein und erreicht genau das Gegenteil. Es fehlt schlicht an Wohnungen, und wenn man den privaten Wohnungsbau unattraktiv macht, wird eben nicht oder woanders gebaut und zurück bleiben 100 Mietinteressenten für 10 Wohnungen. Es ist schon eine unglaubliche Ironie, wenn dann auch noch der „Vergesellschaftung“ das Wort geredet wird. Wer als Zeitzeuge den Untergang der DDR miterleben durfte, weiß, welch desaströses Ergebnis der vergesellschaftete staatliche Wohnungsbau hervorgebracht hat.

Leider sind wir im Immobilienmarkt von einem Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage ein Stück weit entfernt. Es kann wieder funktionieren, wenn das Angebot steigt. Wer Angebote behindert – und da trägt ja vielerorts auch eine unerträgliche kommunale Bauverwaltung dazu bei – vergrößert die Wohnungsnot. Bauen muss ermöglicht werden, Investoren sind reichlich vorhanden.

Auch wenn das Leben derzeit reichlich heruntergefahren erscheint, es fehlt nicht an Herausforderungen für generationenübergreifende Aufgaben – der Wohnungsbau gehört dazu.

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